售后返租的外表看起来非常地光鲜和诱惑，开发商向投资者用承诺画出一个固定收取高额回报、不存在任何风险。很多投资者都放松了警惕，心甘情愿地掏出大额资金，却忽略了潜在的风险。今天北京市中恒信律师事务所给大家盘点一下售后返租中存在的法律风险，希望大家认真考虑清楚后再做决定。

　　一、购房与租赁分开，开发商向投资者转嫁经营风险

　　实践中开发商多将购房与返租剥离。投资者与开发商签订房屋买卖合同，而房屋租赁合同则由开发商指定的经营管理公司与投资者签订，由经营管理公司通过租赁的方式从投资者手中获得经营权和使用权，经营管理公司承担返租租金的合同义务。

　　开发商的目的都在于在开发商与投资者的投资回报之间设立防火墙。一旦出现违约风险，开发商基于其不是租赁合同相对方和返租义务承担者而免责。

　　二、开发商推出售后返租，存在资金断裂的风险。

　　房产项目需要巨额资金投入，大部分开发商往往需要迅速回笼大额资金。因此，售后返租应运而生。在售后返租中，开发商得以迅速回笼大额资金。而开发商获得资金后，资金的流向不再受投资者控制，开发商可能将资金投入其他项目，也有可能投入本项目却仍然无力支撑，若开发商本身的实力就不够雄厚，则极有可能面临资金断裂，从而导致项目烂尾、项目停滞、经营不善的风险。

　　三、经营不善导致投资者投资预期落空的风险。

　　商业项目的运作与地理位置、市场定位、广告宣传、周边配套等有相当密切的关系，开发商或经营管理公司向投资者承诺的高额回报主要依托于商业项目的运行。若商业项目经营不善，利润微薄，开发商或经营管理公司根本无力履行高额回报的承诺，由此导致投资者的回报落空，情况严重者，甚至是所有投资的泡汤。

　　四、投资者面临无法办理产权证的风险。

　　售后返租的商业地产很多都未办理确权至投资者名下的房地产权属证书，主要原因概况有以下这些：1.地产项目烂尾导致无法办理产权证。2.分割式销售导致无法办理产权证。

　　五、经营不善，投资者几乎无法自行经营和处分。

　　商业地产进入实际运营后，多依托于一些大型的零售商场，所有投资者的商铺被并在一起开发和利用。而一旦开发商或者经营管理公司违约，即便个别投资者要回商铺，而由于其商铺仅仅只是偌大商场中的一小部分，因此其几乎无法单独对外自行经营或处分。