商品房预查封作为一种特殊的财产保全措施，其结合执行程序，在特定条件下，为债权人实现债权提供了新的解决路径。债权人如发现债务人有符合预查封条件的房屋，应及时向法院申请财产保全。北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依托司法考量及裁判指引，对商品房预查封与执行的司法审查与问题分析进行了提炼归纳，供大家参考。

　　一、执行程序中预查封房屋的处理

　　1.房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当房屋完成本登记，申请执行人才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。

　　2.《商品房买卖合同》约定了买卖双方享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺。人民法院的查封亦不能限制双方行使合同解除权。

　　3.《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，买受人不再享有相应的物权期待权。作为房屋所有权人的开发商诉求解除人民法院对房屋的查封，应予以支持。

　　二、预查封商品房能否强制执行

　　预查封的商品房根据后续是否完成了物权转移登记手续，执行程序也有所不同，大致可分为三种情形：

　　一是，商品房登记在了被执行人名下，此时预查封自动转为正式查封。此种情况与一般的拍卖、变卖案涉房产没有实质区别，法院可以对案涉商品房进行实体处理。

　　二是，商品房未登记在被执行人名下，且开发商行使了房屋买卖合同的解除权。此种情况下，预查封不影响合同当事人行使解除权。合同解除后，法院可以执行开发商返还的购房款。

　　三是，商品房未登记在被执行人名下，开发商也未解除合同。此种情况涉及到预查封期间法院能否直接对案涉商品房进行实体处理，亦是执行工作中的难点问题。针对这一问题，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条作出了规定。

　　就目前实践情况来看，不少法院在商品房仅有预售合同登记备案，未取得房产证的情况下直接对预查封的商品房直接拍卖、变卖，不过法院一般会在公告上写明相关情况，相关买受人需注意其中的风险。

　　三、关于人民法院的查封能否限制开发商行使合同解除权的问题

　　首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。

　　其次，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”同时《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，债权因为合同被撤销、合同被解除以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。