社会生活中，越来越多的人因为自主或者生产经营的需要租赁房屋，但各种租房问题也随之而来。租赁合同怎么签？收房时设备坏了怎么办？北京中恒信律师事务所劳金晶律师依托法律规则及裁判标准，就房屋租赁合同常见法律疑难问题进行了分析解读，供大家参考。

　　一、房屋租赁合同最长不得超过多少年?

　　根据民法典第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。

　　二、承租人不按照约定方法使用租赁房屋的，出租人可以解约吗？

　　根据民法典第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

　　三、承租人可以擅自对出租房进行装修吗？

　　根据民法典第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

　　四、承租人可以将房屋转租他人吗？

　　根据民法典第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　五、没有约定租金支付时间或者约定不明确的，该怎么办？

　　根据民法典第七百二十一条规定，租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付；租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付；剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。

　　六、什么是“买卖不破租赁”？

　　根据民法典第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。

　　七、承租人法定解除租赁合同的情形有哪些？

　　根据民法典第七百二十四条的规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

　　（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

　　（二）租赁物权属有争议；

　　（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

　　八、承租人死亡，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以要求继续租赁房屋吗？

　　可以，其可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。

　　九、哪些房屋不得出租？

　　根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，违反规定改变房屋使用性质的房屋，其他法律法规规定禁止出租的房屋不得出租。