在房地产市场上，除了小产权房，还有一类房子价格要比同地段、同品质的房子低很多，这很有可能是五证不全的房子。购买五证不全的房子，购房者需要承担很多的风险。那么究竟有哪些严重的后果呢？北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合法律规定及裁判规则，梳理分析了开发商五证不全的法律问题研究，供大家参考。

　　一、房产证“五证”的介绍

　　我国《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应当符合下列条件：

　　1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　3.按提供预售商品房计算，投入达到总投资25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　4.已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　5.以上是其中4个证，另一个是规划局出具的建设用地规划许可证。

　　具备以上五证是地产公司进行商品房预售的法定前提条件。

　　二、房产证“五证”不全的后果

　　1、所签订的买卖房屋合同无效

　　如果开发商所销售的房屋五证不齐全，也就是没有商品房预售资格证，那么开发商跟购房者签订的预售合同都是无效的。

　　2、房屋的质量无法保证

　　开发商没有五证，很可能说明开发商没有建造商品房的资质，也没有出售商品房的资格，这样的房子质量无法保证。

　　3、不能给业主办理房产证

　　如果开发商没有五证，就无法取得房屋大产证，购房人也就不能及时办理产权登记和过户。

　　4、业主无法办理购房贷款

　　银行只有确认房子有了预售许可证，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才会给买房人办理按揭贷款的相关手续。

　　5、业主被开发商或者房产经纪公司骗取订金

　　不法开发商为了套取现金，在没有资质的前提下，搭建售楼处进行楼盘销售。购房者只看到广告、沙盘、虚拟户型，开发商骗取订金后卷款逃跑。

　　6、不能明确房屋是住宅性质还是商业性质

　　没有五证，就看不到房屋的性质。开发商有意混淆房屋性质，一些房子是在商业用地上建成的，不仅使用年限短，商用水电费用高，需要缴纳的税费也较高。

　　7、“钱房两空”的局面

　　房屋属于不动产，实行实名登记制度，没有房产证的房屋在法律上不属于有产权的房地产，不受物权法的保护。一旦开发商出现问题，消费者必定蒙受损失。

　　三、应对策略

　　地产公司在五证不全的情况下预售商品房，并在购买人起诉前没有补正的，所签订的商品房买卖合同无效。购买人可以采取以下途径进行救济：

　　1.要求退还已经支付的购房款并赔偿损失。

　　商品房买卖合同无效，则该合同不具备法律约束力，根据法律规定，双方应当互相返还，不能返还的应折价补偿，有过错的一方，应当赔偿对方损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的赔偿责任。

　　2.开发商制作虚假预售许可证进行销售的，可以要求其双倍赔偿。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”此时，作为居住型商品房的消费者，在不知情且无过错的情况下，可以要求开发商进行双倍赔偿。