我国房地产市场多年来持续火爆，房价的涨跌牵动着人们的神经。在房价大幅上涨时，出卖人不想继续履行房屋买卖合同的事例时有发生。那房价上涨是否属于情势变更？能否以此为由请求调整房屋买卖价格？北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合法律规定及审判实践，就出卖人能否将房价上涨作为情势变更解除变更合同进行了整理分析，供大家参考。

　　一、房价上涨不能作为情势变更解除变更合同

　　房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

　　合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行合同。房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，较难被认定为发生了情势变更，以此为由请求变更或解除合同，不能得到支持。

　　二、情势变更的实务要点

　　当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。

　　情势变更的适用条件：①有不属于不可抗力或者商业风险的情势异常变动；②情势变更须发生在合同成立后履行完毕前；③情势变更的发生不可归责于当事人；④情势变更是当事人于缔约时所不可预见的；⑤情势变更使继续履行原合同将显失公平；⑥适用情势变更判决的案件，应当经高级人民法院审核；必要时应报请最高人民法院审核。

　　三、买方的救济途径

　　1.出卖人违约提出解约时，原则上不予支持，但在出卖人已将房屋另行出售并办理过户手续的，则原合同实际上无法履行，仍应解除。因此，房屋买卖合同签订后，如出卖人有拖延履约、联络不上等反常情形的，应警惕可能出现违约情形，买受人宜尽快提起诉讼，要求继续履行合同，同时申请将标的房屋查封，以限制出卖人将房屋另行过户给第三人。此时诉讼及保全标的包括房屋的约定价值，应按此计算并缴纳案件受理费、保全费等。

　　2.签约时设立“预告登记”条款，并在条件成熟时（如办理网签备案手续后）办理预告登记手续。然而，由于我国物权法律将预告登记的条件设置为“按照约定”，而实务中对此的理解为合同中有办理预告登记的特别约定，并多按此操作，又因通行的存量房买卖合同示范文本中条款的缺失、非法律专业人士的忽视、卖方市场的局限等原因，房屋买卖合同中一般不会作此特别约定，预告登记的实施情况亦难谓普遍。

　　如出卖人已将房屋私下另行转移给第三方，则买受人更应立即提起诉讼，通过诉讼、财产保全等手段，尽可能地挽回损失。