合同解除分为约定解除和法定解除，有约定从约定，无约定适用法定。虽然合同约定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任，合同继续履行。但在原则之外，即使违约方违约，守约方也不能诉请法院判决违约方继续履行合同，履行过户义务。北京中恒信律师事务所张峥律师依托法律要点及裁判规则，梳理分析了商品房买卖中，法院不能判决违约方继续履行合同的4种情形，供大家参考。

　　一、贷款审批尚未通过，买方除贷款外无力支付剩余房款的，法院不得判决买方继续履行合同。

　　即使双方在房屋买卖合同中约定了买房通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但如果判决前买方贷款审批尚未通过/未取得贷款承诺/未签订贷款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则的规定、《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，人民法院无法直接判决银行发放贷款，无法判决强制履行合同。

　　二、夫妻一方擅自处分房产的买卖合同，买受人知情的或者共有人在房产过户前不同意出售的，房产买卖合同有效但法院不能判决继续履行过户义务。

　　出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续。

　　三、法院对房屋买卖遭遇“限购”、“限贷”导致无法继续履行的，不能判决强制过户。

　　最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　也就是说，在买方没有过错及其他违约的情形下，因限购、限贷导致合同无法继续履行的，买受方可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金，无需承担相应的赔偿责任。

　　四、守约方签订认购书等房产买卖预约合同的，无权强制要求违约方履行合同登记过户。

　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日起实施）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。

　　针对签订预约合同后卖方违约不予办理过户登记手续的情形，买方有权依据预约合同请求卖方承担违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿责任，但是基于预约合同的性质，请求预约合同继续履行的诉讼请求通常无法得到支持。