商品房买卖中，部分交易者为了确保未来交易的安全性和确定性，预约合同的内容比较详细，甚至仅通过预约合同就让交易双方负有本约合同的履约义务，这在一定程度上模糊了预约合同和本约合同的界限。那违反房屋买卖预约合同，是否可以判决继续履行？北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依托法律要旨及裁判规则，对这一问题进行了梳理归纳，供大家参考。

　　一、预约合同违约继续履行的规则

　　关于预约合同是否适用强制履行，不能一概而论。在选择以何种形式承担违约责任时，应首先考虑个案合同在法理上或事实上是否能够继续履行，并充分尊重当事人的自由选择。在一些案件中，合同无法实际履行，法院也不能要求当事人继续订立合同。

　　一方面，如果要求当事人实际订约，则使得当事人负有强制缔约的义务，而预约与强制缔约应当存在明显差异；

　　另一方面，在合同相关法律中，实际履行本身在法律上也受到限制，并非在所有的情况下都可以请求实际履行。《中华人民共和国民法典》第五百八十条所规定的继续履行的除外情形，对预约合同同样适用。预约合同可使当事人产生缔约请求权，但在一方违约时，并非一概产生强制缔约的效果，是否实际履行应视具体情形而定。

　　二、预约合同和本约合同的区分

　　判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。

　　反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需要重新签订商品房买卖合同的，则该协议也应认定为预约合同。

　　三、房屋买卖预约合同的典型案例裁判规则

　　1.法律上开发商与购房者签署的认购书、意向书该如何界定？

　　在经济生活当中存在着各种各样的预约合同，比如认购意向书、预定书、协议书等，虽然名称不一致，但本质上都是为了将来签订本约合同而订立的合同。预约合同也是一种契约，是形式完备的合同，它对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔约的义务。

　　2.买房者是否可以请求法院判处开发商与其签订《商品房买卖合同》？该如何维权？

　　是不可以的。

　　从法律规定来看，对于预约合同，我国的民法总则、合同法均未作明确的规定。在最高人民法院关于审理买卖合同案件的司法解释当中，对于预约合同的违约责任，作了较为明确的规定。

　　该解释的第二条规定，当事人签订了认购书等预约合同，一方当事人不履行签订买卖合同的义务时，对方请求其承担预约合同的违约责任或者是要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。但该条款对于违反了预约合同是否能够强制缔约也未作明确的规定，因此，判决双方继续履行预约合同，既没有现行的法律规定，也违反了合同法意思自治的原则。