《商品房买卖司法解释》第七条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。北京中恒信律师事务所劳金晶律师结合法律要旨及裁判指引，对恶意串通的商品房买卖合同的效力进行了焦点归纳，供大家参考。

　　一、关于恶意串通的认定。

　　恶意串通是指表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害他人的合法权益。《商品房买卖司法解释》规定的恶意串通行为，是指另一买受人明知出卖人的商品房已出卖而仍与出卖人另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用的行为。

　　恶意串通具有以下特征：

　　(1)当事人双方出于恶意，即明知或者应知某种民事法律行为将造成他人合法权益的损害而故意为之。即基于恶意串通而成立的合同，其当事人均应出于故意，但不以行为人已经或必然获得非法利益为必要条件。双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。

　　(2)当事人之间互相串通，都希望通过实施某种行为损害他人的合法权益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的目的非法，而用默示的方式表示接受。

　　(3)当事人互相配合或者共同实施了该非法行为。它强调的是当事人的实施行为的恶意通谋性。

　　二、关于恶意的认定。

　　我国司法实践中掌握的恶意为行为人于行为时明知其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害他人的合法权益而为之。确认行为人的行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道，即为应当知道。

　　三、关于恶意串通合同的效力。

　　基于恶意串通而成立的合同无效，但对恶意串通合同无效应理解为恶意串通合同在实施串通行为的当事人之间无效，这种无效不应对抗善意第三人。对于善意且以对价取得恶意串通行为指向的标的物的第三人，不应因恶意串通合同无效而利益受损。

　　另外，《民法典》第一百五十四条规定恶意串通行为无效的条件限制是损害他人的合法权益。恶意串通行为是以损害他人的合法权益为目的的，对于恶意串通行为旨在损害的第三人来讲，恶意串通合同只有损害其合法权益的情况下才无效，在没有损害其合法权益的情况下是有效的。

　　四、第三人权益保护问题。

　　关于因恶意串通而受损的第三人权益保护问题，可阐述如下：

　　根据《民法典》关于恶意串通损害他人合法权益无效的规定及相关诉权的理论，利益受到损害的第三人可以享有要求人民法院认定恶意串通行为无效的实体上及诉讼上的权利。