售后返租又被称为“售后包租”或“售后回租”、“带租约销售”，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。在实际运营中，开发商或中介机构虚假承诺、经营不善导致回报无法兑现等状况频发，售后返租成为了群体性诉讼的多发领域。基于此，北京中恒信律师事务所刘鹏律师依据法律规定及举证分配，对售后返租商业模式的法律认定问题进行了探究分析，以期帮助大家在生活中规避相关法律风险。

　　一、售后返租模式涉及的法律关系及分析

　　在售后返租模式下，购房人购买了开发商开发建设的房屋，与开发商之间成立的是商品房买卖合同关系。对于购房人而言，其负有支付价款的主要义务；对于开发商而言，则负有按照合同约定将房屋交付给购房人，并为购房人办理房屋产权登记的义务。

　　购房人将购买的房屋租给商管公司，与商管公司成立的是租赁合同关系。商管公司对房屋进行运营，并需要向购房人支付租金。

　　二、“售后返租”背后隐藏的法律风险

　　1.虚假宣传，过度包装

　　利用宣传海报、购房手册等渲染高额的租金回报，其实掩饰了虚高的房价，购房者实际上花了更多的钱去购买一个投资收益不稳定的项目。

　　2.当经营公司承诺的投资回报无法实现时，业主多主张要求解除合同，返还商铺。

　　为规避禁止售后包租的规定，商铺的开发商多采用由第三人经营公司委托经营管理的形式，约定固定收益回报。当经营公司承诺的投资回报无法实现时，业主多主张要求解除合同，返还商铺，并要求在返铺时由相应的测绘公司明确相应的四至，交付有物理存在的商铺。但现实中商铺在进行整体委托经营、规划的过程中对整体场所会进行改造，现实的返还存在一定的难度，使得业主难以收回商铺，造成业主租金收益损失。

　　3.面临合同相对性和公司人格独立等诉讼障碍

　　有的经营管理公司系空壳公司，并无太多资产，业主要求开发商承担连带责任又面临合同相对性和公司人格独立的障碍，致使业主陷入维权困境。

　　4.“格式条款”的不平等约定

　　在作为出卖方的房地产开发公司与作为买受人的购房者之间，难免存在地位上的不均，而房地产开发公司利用这种优势地位采用预设的商品房买卖合同，来扩大出卖方的权利，加重买受人的责任，或者是对出卖方违约责任规定较轻，而买受人违约责任较重，造成双方实体权利义务的不平等。