商品房买卖合同的标的实际上具有复合性和整体性，它并非单纯指向某一特定房屋，同时还潜在指向区域配套设施和环境诸因素，宣传广告中对周边环境的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。那遇到开发商虚假宣传，业主如何维权？北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合法律法规及举证分配，对这一问题进行了探析解答，供大家参考。

　　一、开发商虚假宣传的内容，能否视为合同条款？

　　在商品房买卖领域中，开发商的广告宣传与销售过程中的实际情况可能存在差异，引发了大量的买卖合同纠纷。为了处理这些纠纷，需要理解合同法中的“要约”概念以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。

　　总的来说，要约的内容必须是具体、确定的，并且对合同的订立以及房价的确定有重大影响。在商品房买卖的过程中，开发商的广告宣传应被视为要约邀请，而不是具有约束力的要约。只有在特定条件下，如广告的内容对合同的订立以及房价的确定有重大影响，广告才能被视为有效的要约。

　　二、开发商虚假宣传，业主维权可以从五步入手

　　1.取证要先行。对当初相关的线上线下的宣传资料做尽可能的收集，比如样板间照片或视频、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频（官网、公众号等往往都会有）等。

　　2.违法查处要及时提起。遇到虚假宣传，要想从合同上找依据是很难的，开发商都是高智商，早在条款上规避掉了。往往要从监管部门入手，比如可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处，要求履行查处职责。如果这些部门不及时履职，可以对此提起行政诉讼，督促其履职。

　　3.民事诉讼。如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。在司法实践中，如果直接提民事诉讼，往往法院很难支持购房人索赔的要求。

　　因为在《商品房预售合同》的补充协议中往往都有这么一句话：“宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分，不对房屋的价格产生影响，一切以本合同为准……”如果有了行政机关的认定，对于民事诉讼也多了一个有力的证据。

　　4.曲线救国，剑走偏锋。在一些楼盘里，肉眼看到的虚假宣传问题往往可能只是开发商违法违规的冰山一角，背后看不见的东西可能更多。任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案...需要30项以上的手续，这些手续真的完全合法合规吗？业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，进而增加解决问题的筹码。

　　5.谈判。在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接的沟通和谈判。