出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的《商品房预售合同》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。围绕房屋预售五证不全的合同效力认定，北京中恒信律师事务所郭稳波律师依据法律法规及司法裁判口径，就这一问题进行分析整理，供大家参考。

　　一、房屋预售合同确认无效的认定

　　合同无效是指合同虽然已经成立，但因严重欠缺有效要件，法律否定其效力。无效的合同自始无效，就是说从订立之初就没有法律拘束力。已经履行或部分履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式，使当事人的财产状况恢复到合同订立前的状态。

　　《合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情形：欺诈、胁迫损害国家利益；恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益以及违反法律、行政法规的强制性规定。上述规定的条件有一条符合，那么合同就是无效的。

　　二、房屋预售合同无效的补救措施

　　其一，予以折价补偿。认定预售合同无效后，可以视情适用《合同法》第58条、《商品房买卖合同司法解释》关于“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，以“没有必要返还”为由作出折价补偿的判决。

　　其二，信赖利益赔偿。按照《商品房买卖合同司法解释》第9条第一项规定，在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，乃至突破这一限制，由开发商对购房户赔偿房屋涨价（升值）部分的损失。而目前在赔偿程序方面，基本上是要求购房户反诉或另行起诉。

　　三、如何规避风险，注意事项有哪些？

　　1.查看开发商销售房屋的五证是否齐全

　　预售商品房应该具备五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，然而某些开发商在五证不全的情况下，采取非法手法蒙蔽购房者，让购房者失去了楼盘合法性与安全性的保障。

　　购房者在购房前应该全面审查开发商的五证，尤其着重审查商品房预售许可证。

　　2.查验商品房开发商是否具有房地产开发资质和房屋性质

　　查验房地产开发商的开发资质具体就是查看营业执照、开发企业资质证书等。

　　查看房屋性质就是要看是政策性安置用房，还是可以对外销售的商品房。如果是安置用房，需要确认本人是否有购房的资格，如果没有购房资格，会面临购房合同无效的风险。