商品房销售合同纠纷是房地产开发企业经常面临的纠纷，而房开逾期交房、购房者逾期付款、房开赠送房屋面积、房屋质量问题通常又是商品房销售合同纠纷领域最常见的几类纠纷。为避免掉入商品房交易陷阱，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合司法裁判及举证分配，就房屋买卖合同纠纷处理的10个法律要点进行分享，供大家参考。

　　1.预定书、意向书、允诺书、认购书、谅解备忘录、谈判纪要等预约合同不应认定为房屋买卖合同，但具备房屋买卖合同主要内容的除外。

　　2.多份买卖合同就同一事项的约定存在冲突，应以文义解释作为起点，以当事人真实意思为中心的目的解释为主要解释规则，习惯解释作漏洞补充，诚信原则决定解释方向，各规则综合运用并相互印证，选择真实、最终、更优解释。

　　3.农村村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者非本农村集体经济组织成员的，该房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效。

　　4.为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同，双方当事人没有买卖房屋的真实意思的，应当认定合同无效。

　　5.未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同的交付义务，应当对买受人承担违约责任。

　　6.房屋买卖恶意串通的认定应由异议人举证证明行为人和相对人具有恶意串通损害他人合法权益的主观故意和客观行为，且证明标准须达到排除合理怀疑的程度。

　　7.房屋买卖合同中的避税条款无效，但不影响合同其他条款的效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

　　8.缔约过失损害赔偿应限于信赖利益损失的范围，一般不应超过履行利益，同时还应遵循过失相抵的赔偿规则。

　　9.在房屋租赁法律关系中，出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人按照法律规定享有以同等条件优先于他人购买的权利，但该权利是债权的一种形式，因而其不具有物权的排他性、对世性等特征。

　　10.房屋买受人要求出卖人迁出户口的请求不属于法院民事诉讼主管范围，房屋买受人要求出卖人承担违约责任，法院可以根据履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成损失等因素酌情调整违约金数额。