金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行的，其中第一个要件就是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。而实践中，以物抵债是否属于该条所谓的“房屋买卖合同”，能否排除执行，仍存在很大争议，北京中恒信律师事务所郭稳波律师依托法律规定及裁判标准，对“以物抵债”能否排除执行的裁判观点予以探析，供大家参考。

　　一、以物抵债能够排除强制执行的指引和裁判观点

　　1.债权人确有证据证明已经另行形成不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以债务人欠付的债权抵顶。

　　如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式，即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权，仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。

　　2.以房抵债是一种付款方式，债权人有权排除执行。

　　基于以房抵债的原因签订案涉房屋买卖合同，在双方签订房屋买卖合同并交付房屋后，房屋价款对应的借款即视为已经清偿，对于案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据充分，并无不当。

　　3.在抵销情况下，法院确信债权人自始具有购买的真实意思，享有物权期待权，可适用第二十八条排除执行。

　　“以房抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。可结合第三人出具的收款收据判断是否以物抵债。

　　4.债权更改，金钱债权已确定转化为交付房屋及变更所有权的请求权，购买房屋的意思表示明确，可适用第二十八条排除执行。

　　一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的法律关系，故仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。

　　二、以物抵债不能排除强制执行的裁判观点

　　1.以房抵债协议仅是对原债务履行方式的变更，并非第二十八条规定的买卖合同。

　　如若采取以物抵债的方式消灭金钱债务，此种行为是债务履行方式的变更，抵债房屋仍然登记在尚未取得房屋所有权的情况下，并不会据此取得优先于一般债权的权利。

　　2.以物抵债受让人不属于不动产买受人，不应适用第二十八条规定。

　　从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。