房屋属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力。在房屋买卖中，即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋，如果没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险。如何规避或降低延迟过户的房屋买卖交易风险？针对这一现状，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依据法律法规及司法考量，探究解析了“延期过户”的风险点，供大家参考。

　　一、“延期过户”的常见类型

　　1.小产权房违章建筑，无法办证不要碰

　　首先，买这类房子产权证肯定是办理不下来的，买后只能自用，无法流通转让。

　　其次，对于买卖合同效力问题，如果是本集体组织成员及村民之间的小产权房，买卖合同则一般是有效的；而本集体与他集体组织成员以及城镇居民之间的小产权房，买卖合同一般会被认定为无效。因此如果卖方违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。

　　2.能办证而未办证，延迟过户有风险

　　这类房子比较常见的有：期房，如业主购买房屋后还未收房，或者已经收房但是房产证还未办理的；一些还不具备办理产证条件的保障性住房如限价房、拆迁安置房、房改房、城市自建房等。

　　这些房子共同的特点就是交易的时候还没有房产证，只能等待房产证下来后再过户，甚至为了避税而选择延迟过户。

　　二、延迟过户的法律风险

　　1.卖方违约：等待过户期间，如果房价上涨，卖方可能会因为房屋价格原因而单方面违约。

　　2.一房二卖：未办理过户手续前，房主有可能将房屋另行出售给他人，第三人善意取得房产后，那买方就无法再主张过户的权利。

　　3.被司法查封或以物抵债：在等待过户期间，如果卖方因为其他债务纠纷，房子拿去给债主抵债，或房屋被司法部门查封甚至拍卖处置，那之前签订的买卖合同则无法履行，而且等待买方的也是旷日持久的诉讼。

　　4.房屋被抵押：如果房屋被卖方抵押，买方会有抵押权优先受偿的风险。

　　三、延迟过户的风险防范举措

　　1.签订买卖合同时，对购房款的支付方式和期限、延迟过户的原因、产权过户时限、双方过户的配合义务等提前作出明确约定。

　　2.在房屋买卖合同中明确约定因卖方原因导致买方无法取得房屋产权的违约情形和违约责任。

　　3.买方在购买二手房时，要尽可能全面地审查房屋真实权属情况，应当选择正规中介机构进行审查。

　　4.如果实际履行过程中出现了可能导致延迟过户的情形，应及时与对方进行沟通协商，保留双方就该新情形协商达成一致意见的相关证据，最好就协商结果签订补充协议。