房屋属于大额不动产，在房屋定金或者房屋价款的支付时，尤其需关注房屋是否能够顺利办理不动产转移登记。在签订买卖合同前，如发现房产已属于被查封状态，则要警惕房产无法过户，且买卖合同可能被宣告无效的情形。北京中恒信律师事务所郭稳波律师经审查分析和司法举证，汇总梳理了查封房屋其买卖合同效力的认定，供大家阅读参考。

　　一、房屋买卖合同无效

　　《城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关或者行政机关依法裁定查封的房屋符合上述条款的规定，为不得转让的房屋。而依据《民法典》第一百五十三条，其中的“强制性规定”是否属于“导致该民事法律行为无效”，还要进一步判断该规定本身的性质是效力性强制性规定的还是管理性强制性规定，即要判断该强制性规定的规制对象是合同行为本身还是合同的履行行为。

　　在此种情形下，由于房屋买卖合同被宣告无效，买受人不具有请求出让人继续履行的权利基础。买受人的救济途径较为单一，即通过主张买卖合同无效，要求房屋出让人返还购房款，将权利义务状态恢复原状。

　　二、房屋买卖合同有效

　　当事人就已司法查封的房屋签订买卖协议，有可能不发生物权变动的后果，但合同效力仅涉及当事人利益。故《城市房地产管理法》第三十八条的规定不属效力性强制性规定。

　　根据物权行为与债权行为的区分原则，《城市房地产管理法》第三十八条对房地产禁止转让的强制性规定，仅是房屋登记机关从行政管理角度不予登记是对物权变动行为的禁止，并非对债权的限制即对合同效力的否定，在解除查封或者撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产权变更手续。

　　三、房屋买卖合同可撤销

　　根据《民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

　　故该买卖合同可撤销。

　　律师观点

　　对于买受人而言，在签订房屋买卖合同前，查看出卖人房产证、不动产查册表等核实房屋的状态为必做的功课。如查封行为发生在签订合同之前，因查封房产买卖受限，存在合同自始无效的风险。如所购房屋属于某栋被查封的建筑，应确认房屋是否为可分割和独立使用的房屋，并在查封机关同意的前提下进行房屋交易。如事实已经发生，买受人可以通过确认合同无效或解除合同予以救济。

　　同时，与房屋有关的债权人、申请执行人应注意：

　　1.申请查封要及时。为避免房屋所有权人利用解封的时间差转移房屋财产，债权人、申请执行人可以向法院申请及时查封、轮候查封。

　　2.注意搜集出卖人恶意串通或通过倒签买卖合同逃避债务的证据，以及自己作为善意第三人采取变更登记、合法占有等证据，以保障自身权益。