“以房抵债”型房屋买卖合同是指为保障债权顺利实现，债权人与债务人或第三人签订的包含“抵债”“担保”条款的房屋买卖合同。此类案件案由、法律关系较为复杂，如何确定此类房屋买卖合同的效力并处理由此产生的法律后果存在难点。北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依托法律规则及司法应对，对买卖型“以房抵债”合同的性质及效力进行了梳理评述，供大家参考。

　　一、“以房抵债”协议的类型

　　以房抵债协议主要分为两类：一是债务履行期届满前的以房抵债协议，二是债务履行期届满后的以房抵债协议。

　　买卖型以房抵债合同订立于债务履行期届满前，则其实质为非典型担保合同，一般认定为担保有效，但债务人不得基于该合同主张移转房屋所有权。

　　若该合同订立于债务履行期届满后，则其实质为债务履行方式变更协议，一般亦认定为有效，债权人可以基于该合同主张移转房屋所有权；如债务人认为房屋价值远超欠款，可主张合同撤销权。

　　债务履行期届满后签订以房抵债协议的有效性在法律渊源层面有明确的效力依据，司法裁判对其效力的肯定也较为统一。但债务履行期届满前签订的以房抵债协议的效力，因涉及禁止流押流质的强制性规定而颇具争议性。

　　二、“以房抵债”协议的效力认定

　　1.实为“以物抵债”协议的房屋买卖合同的效力认定

　　以尊重当事人的意思自治为基本原则。债务到期后，双方之间的具体债务数额已经确定，债权人已不再具有优势地位，在该种情形下签订的“以房抵债”型房屋买卖合同，应视为双方当事人基于平等地位对如何清偿债务做出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。

　　除当事人明确约定外，该类合同不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效，但要注意审查以物抵债协议是否存在损害第三人利益的情形。

　　2.实为“让与担保”的房屋买卖合同的效力认定

　　《民法典》第146条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

　　“以房抵债”型房屋买卖合同实为让与担保的情况下，房屋买卖并非当事人真实意思表示，属于虚假意思表示，应判决房屋买卖合同无效。

　　当事人的真实意思在于设定担保，该担保的合意并不违反法律、行政法规的强制性规定，设定担保的隐藏行为应认定为有效。如双方约定的担保实现方式构成“流质流押契约”，则该实现方式不应支持，但双方关于担保的意思表示应为有效，可参考担保物权相关规定进行处理。