商品房的保修期是国家行政管理部门为开发商规定的行业规范，要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》，并按要求约定保修期。如果超出保修期限，开发商免除的仅是无偿维修责任，并非对房屋质量不再承担任何责任。围绕超过保修期商品房质量出现问题，开发商的担保责任这一话题，北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合司法观点并审判实践，进行了问题梳理与解答，供大家参考。

　　一、购买者购买的商品房出现质量问题，应该怎么办呢？

　　首先，若房屋出现一般的质量问题，如墙皮脱落，购房者可以要求开发商进行维修，并且要求合理的赔偿金或者补偿金。

　　其次，若房屋出现房屋主体结构、房屋严重受损无法正常使用等情况时，购房者可以拒收房屋，也可以要求解除合同并要求开发商进行赔偿。

　　最后，购房者要求开发商维护时，要格外注意保修期，购房者需要及时在保修期内要求开发商进行维修，开发商如果没有在合理期限内维修，购房者可以自行维修或者委托他人维修，相关费用及损失由开发商承担。

　　二、商品房保修期时间的确定？

　　《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。

　　注意：保修期是从交付之日起计算，这里的交付之日并不一定是合同规定的交楼日，因为开发商经常延迟交楼。而且必须是交付给购房人质量符合合同规定的房产，如果购房人发现交付的房子存在质量问题，应立即向开发商提出整改，整改合格后才算正式交付。

　　三、为什么法院在房屋已经竣工验收合格，且法律规定的质保期已届满的情况下，还要判决开发企业承担修复和赔偿责任呢？

　　《民法典》第六百一十五条规定：

　　“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”

　　第六百一十七条规定：

　　“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。”

　　根据上述法条可知，法院判决开发企业继续承担质量责任的法理基础是法律规定的“物之瑕疵担保责任”。所谓“物之瑕疵担保责任”，是指出卖人在向买受人交付标的物前，对其所交付的标的物应担保其权利完整无缺，并且依照法律规定、通常交易观念或当事人的意思，标的物应当具有相应的价值、效用或品质。

　　通常房屋和建筑工程验收合格只是推定的合格，并不意味着建筑工程就百分之百合格，验收合格并不能免除开发企业的“物之瑕疵担保责任”。