房屋差价损失，指的是在商品房买卖合同纠纷中，一方违约导致合同解除时房屋的市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在差价，无过错方因不可避免的承担该部分差价而产生的损失。对于房屋差价的损失计算和认定，在司法实践中各地法院处理方式并不一致，北京中恒信律师事务所任桂洋律师通过法律检索，对司法实践中关于房屋差价损失的认定进行整理分析，厘清司法裁判规则。

　　一、主张房屋差价损失的条件

　　首先，购房合同必须已经成立并生效。

　　当购房合同无效时，违约方承担的是缔约过失责任，只能请求赔偿信赖利益损失。而房屋差价损失属于履行利益，根据《合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。所以合同无效时不能主张房屋差价损失。

　　其次，因出卖人过错导致合同无法履行。

　　出卖人违约导致合同无履行可能性，守约方请求解除合同时，方能主张房屋差价损失。当合同存在继续履行的可能，守约方可以请求继续履行时，其无权主张房屋差价损失。

　　二、房屋差价损失的确定方法

　　司法判例中一般以买房人的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、卖房人的违约行为确定之日以及人民法院审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。如果双方能够自行协商确定，从其约定；双方不能协商确定的，司法实务中通常按照以下顺序确定：

　　1.比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

　　2.无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

　　三、同时主张房屋差价损失与惩罚性赔偿的处理规则

　　根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定“请求解除合同，返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

　　当购房者据此同时主张“不超过购房款一倍的赔偿”和房屋差价损失时，法院考虑到赔偿的数额通常较大，会酌情予以降低。

　　四、法律规定

　　《中华人民共和国合同法》

　　第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。