以房抵债协议不同于实质意义上的房屋买卖，双方真实意思表示一般在于以房屋的转让作为旧债清偿的方式，其权利人所享有的仍为债权请求权，不能突破债权平等保护原则排除法院强制执行。有关“以房抵债”涉及的法律问题，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师根据相关法律法规，结合实际办案经验，从不同角度为大家做观点解析。

　　一、规范层面：以房抵债协议能否排除法院执行规定不一

　　根据《九民会纪要》相关规定，设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条。

　　二、实务层面：以房抵债协议能否排除强制执行的裁判现状

　　当前法院对于以房抵债协议能否排除法院强制执行，在实务中并无定论，且存在两种裁判思路。

　　一是，因以房抵债不属于物权期待权，其权益不足以阻却人民法院对案涉房屋的查封，而未适用于《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条的规定径直判决。

　　二是，案外人因以房抵债协议提起的执行异议之诉，认为能够适用《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条之规定，但需严格对照是否全部符合第28条或者第29条的全部具体条件，以此为基础判决案外人对房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

　　三、规则构建：以房抵债权利人提起案外人执行异议之诉的裁判思路

　　当前，以房抵债权利人提起案外人执行异议之诉在规范层面以及实务层面仍存在争议，未形成统一裁判规范。法院在做审判时，往往会从规定之本意、权利人意思表示以及债权平等性等方面构建此类案件的裁判思路。

　　1.以房抵债协议不符合规定之本意

　　根据《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。

　　2.以房抵债协议本质仍为新债清偿而非债务更新

　　在以房抵债中，如果房屋已办理登记至以房抵债权利人名下，则债权人取得房屋所有权，新旧两债均归于消灭。但若房屋未过户至债权人名下，则旧债是否因以房抵债协议归于消灭，对此存在不同认识。

　　3.以房抵债不应突破债权平等保护原则

　　以房抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，属于偿还债务的变通方式，而非通常意义上消费者以取得房屋所有权并用于居住的商品房买卖。不动产的交付仅系以房抵债的履行方式，并不能改变所谓的买受人在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。