遇到烂尾楼，弱势的购房人终于有了“护身符”。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确提到：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房贷消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。有关商品房售卖逾期难交付引发的相关纠纷案件，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师做出了法律说明和整合。

　　一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。

　　二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　此次《批复》明确认可了购房人是消费者，明确了购房人的优先权。不过，有两点需要注意：第一，这种优先权特指住房，不包括商业办公用房。第二，即使是贷款买房，实际上也是全款支付，享受全款支付的待遇。这个规定意义深远，不次于给购房人一块免死金牌，充分体现了以民为本的法律精神。”

　　那么在选购房屋的时候，购房者应该注意些什么问题，才能避免踩雷“烂尾楼”？

　　1.了解开发商的实力

　　通过网络或者房管局、建设局等部门，了解开发商的资质情况，对其综合实力有所判断；建议选择知名房地产企业的楼房项目，虽然不能百分百杜绝烂尾楼，但大企业资金链断裂、卷款跑路的可能性较小，会大大降低购房“踩雷”风险。

　　2.选择有经验的开发商

　　购房者可以参照该开发商以往开发的项目，前往已经交付的楼盘实地考察，询问住户的居住体验，交房过程中是否出现过什么问题，购买时的保证是否达成，物业服务质量如何等等。

　　3.把握合适的购房时机

　　据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率一般较低。慎重购买还未施工就以低价团购为噱头开售的期房，尚未开工很大可能意味着各项房屋手续还未办全，这种情况下购房，风险系数极高，很可能遭遇“房财两空”。

　　4.买房时要审查“五证”

　　“五证”指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》。有的开发商在手续不全的情况下就急于开盘销售，这个现象对于购房者是极其危险的。