近年来，随着二手房买卖和房屋租赁交易日趋频繁，双方更愿意在专业的房地产经纪公司的居间下进行交易，以最大限度规避风险。但即便有房地产经纪公司，“跳单”行为时有发生，房屋买卖合同或房屋租赁合同没能顺利达成的情况仍然屡见不鲜。那买房跳单是否属于违约行为？北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师经过资料查阅，为大家整理了与“跳单”有关的常见法律知识，供大家参考。

　　一、“跳单”的定义

　　“跳单”行为亦称为“跳中介”，它是一个行业术语，主要存在于房产交易、居间服务领域，是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了相关协议，中介公司按照协议履行提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但是买卖双方或一方为了规避向中介支付中介费等义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。

　　二、“跳单违约”的例外情况之一

　　是否“跳单违约”的关键，是要看买卖双方是否利用了中介公司提供的房屋信息、机会等条件。

　　如果买方未利用该中介公司提供的条件、房源信息等，而是通过其他正当途径获得同一房屋信息，则买方有权选择报价低、服务好的其他中介公司促成房屋买卖合同成立，则不构成违约。

　　例如：卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，该房屋信息不属于某一中介公司独家所有，买方通过其他正当途径获取了房屋信息，并通过其他中介公司促成买卖合同成立的，此时买方并未违反诚实信用原则，不构成违约。

　　三、“跳单”违约行为的认定应满足四个条件：

　　（1）中介公司的委托权限应为独家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。

　　四、如何避免因“跳单”遭受损失？

　　无论对于委托人还是中介人来说，我认为都有必要细化合同约定，将一笔固定数额的报酬，化解为与服务的内容、环节相对应的具体费用。

　　中介在碰到“跳单”这一情况的时候，既享有违约赔偿请求权，又有居间报酬请求权。

　　从《民法典》的规定来看，强调的也是“应当向中介人支付报酬”，至于是不是约定的全部报酬，也是要具体情况具体分析的。如果合同对此已经进行了细化和明确，那么一旦发生纠纷，法院也比较容易作出判定。

　　除此之外，签订独家委托协议并事先约定跳单的违约金也是预防跳单的有效措施，只要有了这样的协议约定，遭遇“跳单”就可以从违约的角度主张权利。