在房地产交易中，房屋所有人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人的情况被称为“一房二卖”。司法实践中，这种行为大多属于民事纠纷的范畴，但在某些情形下，卖方“一房二卖”或将构成合同诈骗罪。那么，“一房二卖”在法律上是如何认定的？购房者又该如何避免落入骗局呢？北京中恒信律师事务所任桂洋律师整合相关法律知识，经过实际办案经验，对“一房二卖”所涉及到的法律知识做了具体解读。

　　一、“一房二卖”是否为合同诈骗？

　　“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。

　　在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

　　二、“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

　　在“一房二卖”案件中，在判断行为人主观上是否具有非法占有目的时，首先要考察行为人是否采取了刑法所规定的欺骗手段，其次要综合考虑其他情节，包括行为前、行为过程中以及行为后的各种表现。

　　1.“一房二卖”的主要原因

　　在房产交易中，行为人“一房二卖”可能基于不同的原因。

　　有的行为人以出售房产为幌子，主观上并无履行合同的意愿，也根本不具有交付房屋的意思，同时逃避承担违约责任，放任合同相对人财产损失后果的发生，则可认为其具有非法占有房款的嫌疑。

　　2.获得钱款后的处置方式

　　若行为人得款后将钱款用于还债、赌博、个人挥霍，或将钱款用于高风险投资、违法犯罪活动等，导致无法返还购房款，则可以推定其具有非法占有钱款的目的。

　　若行为人得款后用于正常的生产经营活动，或者风险较小的投资，则难以推定其具有非法占有的目的。

　　3.实际有无继续履行合同的意愿和能力

　　如果行为人有能力赔偿被害人的损失，且表示愿意承担相应违约责任或者提供相应担保，则一般不认定其具有非法占有目的。

　　如果行为人辩称其无非法占有目的，会筹钱偿还被害人的钱款，需要考察行为人的收入情况、债务情况、家庭资产情况等，综合评判其有无履行合同的可能性。

　　三、日常生活中如果遇到“一房二卖”时，买房人应如何处理？

　　“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。