商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房预售合同是商品房预售制度的核心内容，并已经成为司法实务中的高频和难点问题。北京中恒信律师事务所任桂洋律师从程序和举证两个维度入手，整理了出来了商品房买卖合同纠纷应对指南，细说纠纷中的重难点问题。

　　一、房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？

　　第一，政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖；

　　第二，其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖；

　　法律依据

　　1.《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条指出，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

　　2.第二十八条规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

　　3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条规定，合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。

　　二、已登记的不动产和未登记的不动产，不动产所在地的确定有何不同？

　　不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定，不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　三、房屋买卖合同无效，合同约定的管辖条款无效吗？

　　管辖条款具有独立性，合同无效不影响合同中选择受诉法院条款的效力，该条款本身的效力取决于《中华人民共和国民法典》关于法律行为生效要件及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定。

　　法律依据

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

　　四、共有房屋买卖，如何列当事人？

　　1.全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼；

　　2.部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼，如诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。

　　五、买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属登记？

　　基于合同相对性原则及国家征税行政权的需要，兼顾当事人交易便捷和诉讼便利，应起诉买受人确认房屋买卖合同的效力，同时可将开发商列为当事人（第三人），诉请要求其配合将房屋产权变更登记至买受人名下，再要求买受人将房屋产权变更登记至自己名下。