近年来，随着住房制度改革的稳步推进，商品房按揭制度受到开发商、购房者和银行等方面的极大欢迎，伴随在实践中的广泛应用，但与此同时这一制度产生的纠纷也越来越多。北京中恒信律师事务所杨万勇律师依托司法裁判口径及理论研究，梳理分析了商品房按揭贷款合同纠纷的法律问题和裁判要点，供大家参考。

　　一、商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系

　　1.买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中，在买受人(借款人)与银行(贷款人)签订了商品房按揭贷款合同之后，银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人，买受人不得也无法将该贷款挪作他用;

　　2.现实中的买受人一般是普通百姓，他们的付款能力，尤其是一次性付款能力较弱。同样，其取得贷款之后的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房(含现房及期房)作为担保物为贷款合同提供担保。

　　二、商品房按揭贷款模式下各方法律关系

　　1、一是购房人与开发商之间的商品房买卖关系。开发商与购房人订立商品房预售合同，购房人支付房款，开发商于房屋建成验收合格后交付房屋。

　　2、二是购房人与银行之间的借款关系。购房人向银行申请商品房按揭贷款并归还借款本息，银行将所贷款项直接支付给开发商。

　　3、三是购房人与贷款银行之间的抵押担保关系。购房人将所购预售房屋向银行设定抵押，如果购房人违约没有偿还贷款，银行可以处置被抵押的商品房，就所得价款优先受偿。

　　4、四是开发商与银行之间的阶段性担保关系。开发商作为保证人，在向购房人交付房屋并办理正式抵押登记手续前，为购房人按揭贷款提供阶段性保证担保。

　　三、裁判要点

　　1、商品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于买受人的还款能力，银行对经济形势等因素以及贷款合同保证人的资信状况和担保能力同样关注。

　　2、按揭贷款的方式是分期支付房款。

　　3、在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即房地产开发企业直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。

　　4、商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。

　　5、开发商“一房二卖”，购房人可以同时起诉开发商和按揭银行，要求判决解除商品房买卖合同及按揭贷款合同!

　　6、房地产公司采用“虚假按揭”的方式骗取银行贷款，为骗取贷款而签订的《商品房买卖合同》应认定为无效，而《住房抵押贷款合同》的效力不应简单的随之认定无效，房地产公司以欺诈手段与银行签订合同，应认定为可变更可撤销的合同。