当房屋作为商品在市场上进行流通时，出卖方为了吸引更多的买方、增加磋商的机会，往往会对于商品进行包装、宣传。而出卖方的包装行为，有可能会因违反行政法规而被行政机关进行行政处罚。那开发商虚假宣传被行政处罚，购房合同是否有效呢？针对这一问题，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依据实物要点及司法考量，就开发商虚假宣传是否导致合同解除进行了焦点梳理，供大家参考。

　　一、开发商虚假宣传是否导致合同解除

　　开发商虚假宣传构成违约，但并不是所有的违约行为都可以解除合同。合同一经生效双方都应严格遵守，不得擅自变更或解除。除商品房销售合同约定解除条件外，购房者如请求解除合同应符合我国合同法关于法定解除的情形。根据《民法典》相关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

　　综上，开发商因虚假宣传被工商行政管理机关处罚，或开发商被法院认定存在虚假宣传行为，购房者并不当然取得合同解除权。只有虚假宣传与实际交付的房屋不一致且已经从根本上影响到房屋的使用，或因其他原因导致合同目的无法实现时，购房者能够以开发商虚假宣传造成根本违约为由主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。

　　二、开发商宣传资料构成要约的情形

　　1.广告是对规划范围内的房屋所作的说明和允诺

　　开发商在商品房销售过程中对周边环境、公益配套基础设施进行宣传是吸引购房者手段之一，但该允诺是否构成要约，法院认定的关键在于配套设施是否在商品房规划范围内，即说明允诺是否针对的是房屋及其相关设施。出卖人对商品房所在楼盘规划范围之外的环境和公益设施所进行的宣传并非要约，买受人以出卖人交付的房屋周边环境和公益设施未达到宣传资料内容为由，请求出卖人承担违约责任的，无法得到支持。

　　2.广告所作的说明和允诺必须具体明确

　　“具体明确”即广告所指向的允诺能够量化、确定，例如房屋的结构、户型、空间尺寸等，或者楼盘具体位置、相关设施位置存在具体标明和明示的情况。

　　3.承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响

　　哪些广告内容会对合同订立及房屋价格有重大影响因人而异，有些购房者非常看重朝向和楼层，有些购房者则十分重视生态环境或某类配套设施，这需要在购房合同中对该部分内容予以明确。在购房合同对此部分内容未明确约定的情形下，法院则通常会根据质量、价格、地段等关键因素进行综合判断。