房屋买卖合同中，很多卖方借口“未取得房屋共有人同意”、“房屋上存在抵押无法消灭、房屋无法过户”等原因，宁愿双倍返还定金也拒绝出售房屋，导致合同履行不能、买方合同目的无法实现。出现这种情况，买房主张房屋溢价部分的损失该如何判定？北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合司法实践及举证分配，对买卖房屋中卖方违约，买方主张房屋溢价款的认定进行分析探究，供大家参考。

　　一、法院对于房屋溢价的界定

　　根据我国多地法院对于该争议问题的认识来看比较统一，房屋溢价损失属于损害赔偿的范围。这样认定也是很有道理的，一方不遵守约定违约致使合同目的不能实现，就要因此受到惩罚，如果只是主张开发商承担违约责任，返还已付房款及支付利息，现实情况中该损失往往低于房屋溢价损失，开发商反而能以较少的代价获取更大的利益，不符合民法典中诚实信用原则，更不利于鼓励缔约双方守约、维护市场公平。

　　二、房屋溢价是否属于法定的损失

　　根据法律规定，可得利益损失受“可预见性”条件的限制，将其列为可得利益损失理论中存在很大的争议，有学者认为影响房价的因素很多，除受市场影响较大外，还受中央调控政策、地方政策的影响，可谓瞬息万变。无论是开发商还是个人都不能保证该地区该楼盘该房屋一定会涨价，所以房屋溢价不具备能预见性这一特质。但司法实践中多倾向于房屋溢价损失可以定性为可得利益损失。

　　三、房屋溢价损失的计算标准

　　司法实践对溢价损失的评估时点系以违约行为发生的时点为准（有明确解除时间的以合同解除时间为准，合同未解除的以守约方起诉之日为准），考虑到买方重新购置的需要，违约行为发生之后的合理时间段（2-6个月）内亦为评估合理期间。同时也要求买方依据诚实信用原则和减损规则及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代性房屋购买等合理措施防止损失的扩大。因诉讼周期较长，房屋价格处于快速上涨状态，诉讼的周期与诉讼期间房屋的涨幅均非当事人所能合理预见，卖方违约应当承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制。

　　法律依据

　　《民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。