落户，是二手房买卖的重要环节。与新房相比，购买二手房的确可以减少一些麻烦，但同样也存在更大的风险。不少购房者在经历了漫长的买房过程后，终于拿到钥匙时，才发现前业主的户口还在房内，或承诺了迁出户口的前业主突然反悔、拒绝迁出。这类纠纷该如何解决？北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师经过审判实践并结合法律知识，围绕二手学区房交易中户口占用的风险防范举措及需要注意的法律风险做了全梳理、简提示。

　　一、如何规避学区房交易中户口占用的风险？

　　第一，可以要求出卖方还有他的配偶出示户口簿，买方可以核实交易房屋的户籍落户情况，如果发现有适龄的儿童落户，就要进一步核实有没有占用学位就读学校的情况；

　　第二，可以要求出卖方做一些书面承诺，在房屋买卖合同当中，可以约定学位占用的违约责任，具体比如可以约定学位一旦占用减少多少价款、要支付多少违约金或者赔偿多少的损失……越明确越好；

　　第三，在合同约定了这些违约责任的基础上，还可以一并约定，如果学位占用了，是不是也把学位占用的事由约定为合同解除的条件，作为买受方就可进可退，相对更能够保障自己的权益。

　　二、二手房交易时应当注意的法律问题

　　1.准确掌握房产信息

　　在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可以分三步：看房产证；看户口本；看房子。

　　除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

　　2.妥善签订购房合同

　　签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。

　　这两份文件都要特别注意以下三个方面内容：一是交易流程；二是时间节点；三是违约责任。

　　3.注意证据固定留存

　　房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录、微信聊天记录、短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。

　　对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。