承租人的优先承租权是《中华人民共和国民法典》合同编第十四章新增条款。优先承租权是指出租期限届满后，承租人享有的以同等条件优先承租原租赁物的权利。民法典实施前，承租人系基于当事人之间有效的合同约定，享有该项权利。民法典第七百三十四条第二款明确规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。据此，优先承租权法定化，成为承租人的一项法定权利。优先承租权的设立主要是为了保障房屋租赁市场秩序，维护承租人居住、经营权益。本期内容，中恒信律师事务所杭州分所丁天梓律师就带大家了解一下侵害承租人优先承租权及其赔偿范围的认定。

　　一、侵害优先承租权的认定

　　对于出租人而言，依法保障承租人的优先承租权系其应负的一项法定义务。

　　根据对法条的理解，人民法院审查出租人是否保障了承租人的优先承租权应主要考虑以下两个基本因素：

　　一是审查出租人是否履行了提前通知承租人的义务。出租人有意愿继续出租房屋时，应结合租金及交易习惯等，在合理期限内以合理方式通知承租人，通知可以采用书面或口头等形式，让承租人知晓足以，以此征询承租人是否主张优先承租的权利。

　　二是审查出租人是否履行了告知同等租赁条件的义务。出租人应将其与案外人就房屋达成的租赁合同的同等条件告知原承租人，同等条件包括租金、租期、支付方式、用途等，并给予承租人合理期限考虑并进行回复。若出租人与案外人确定的租金标准明显高于当地市场价格或者租金支付方式与常理不符等，人民法院应结合案情、市场规律等综合确定出租人与案外人是否存在恶意串通、损害承租人权益的情况。

　　承租人虽享有以同等条件优先与出租人缔结合同的权利，但是人民法院在认定出租人是否侵害承租人的优先承租权时，需要考虑以下例外情况：

　　其一，出租人不具有出租意愿。法律虽保障承租人的优先承租权，但不能以损害出租人的权益为前提。租赁期限届满后，出租人如要收回房屋自用或者房屋即将被征收、征用，此时应考虑出租人所享有的处分权以及实际履行不能的客观情况，限制承租人优先承租权的行使。

　　其二，承租人在租期内存在根本违约行为。若承租人在租期内存在迟延支付租金、擅自转租、改变房屋结构以及合同约定其他解除合同的违约行为，出租方享有相应的法定或约定解除权，基于诚信及公平原则，承租人丧失优先承租权的基础。

　　其三，承租人在合理期限内未予回复。承租人在接收到出租人的通知后，若一直未予回复，当事人之间的房屋租赁关系将长期处于不确定状态，容易产生纠纷，且出租人无法及时寻找下家，在空置期间易产生租金损失，故承租人应在合理期限内回复，否则将丧失优先承租权。

　　二、侵害优先承租权的赔偿范围认定

　　出租人在有意出租房屋的情况下，未征询承租人是否主张优先承租权，径行与案外人签订租赁合同，侵害了承租人优先承租权，基于权利保护的法定性，承租人有权要求出租人赔偿据此产生的相应损失。遵循民事赔偿的损害填平原则，出租人应赔偿承租人因丧失优先承租权而产生的实际损失以及必要的、合理的可得利益损失。

　　一般而言，具体赔偿范围包括：一、承租人因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋而支出的搬迁费、交通费、劳务费等；二、承租人因丧失优先承租权而承租同类房屋（地理位置、房屋性质、人流量等）因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失；三、因丧失优先承租权，承租人另行选址、未能正常经营而产生的合理期间的停业损失。鉴于出租人在合理期间内收取的租金系基于其侵害承租人优先承租权取得，因此当上述合理期间的经营损失数额不易确定时，人民法院可参照出租人在合理期间内收取的第三人的租金数额予以酌定。