宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。从最早1954年《中华人民共和国宪法》规定了农民的土地所有权开始，到2019年《中华人民共和国土地管理法》的最新一次修订，我国农村宅基地制度历经演变发展，制度框架已基本形成，但在法律实务层面仍有一些尚待解决的问题。在此之中，城镇居民对于宅基地物权的取得，尤其是通过继承取得宅基地相关物权所伴随产生的法律问题较为复杂，值得深入进行探讨。本期内容，中恒信律师事务所杭州分所刘星雨律师就为大家分享城镇居民继承取得宅基地相关物权的法律分析。

　　一、目前我国农村宅基地管理制度的几个基本法律原则

　　这里我们只讨论与城镇居民继承取得宅基地相关物权有关的法律原则，概括而言可以总结为三点，即：“集体所有”“成员使用并长期占有”及“限定内部流转”。

　　1.“集体所有”，指宅基地所有权为村农民集体所有；

　　2.“成员使用并长期占有”，指宅基地仅可依法确定给本村集体成员使用，由其取得宅基地使用权并长期占有；

　　3.“限定内部流转”，属于宅基地“集体所有”和“成员使用并长期占有”原则的延伸，指建设在宅基地上的房产不能向非本村集体成员的第三方，尤其是城镇居民转让，只能在本村集体成员内部转让、置换。

　　除上述三点农村宅基地管理法律原则外，与宅基地相关物权继承密切相关的还有另一不动产物权基本原则——“房地一体”原则。

　　“房地一体”原则的内涵可以概括为“房随地走，地随房走”，即在物权处分中需将房屋所有权与土地使用权视为整体，统一进行处分，保持两者归属于同一个物权权利主体的状态。该原则能够避免物权处分中土地使用权主体和房屋所有权权利主体分离，产生无权占有的现象，从而避免房地之间的物权权利冲突。

　　二、城镇居民继承取得宅基地相关物权的法律分析

　　这里涉及的宅基地相关物权共有三种：宅基地所有权，建设在宅基地上房产的房屋所有权，以及宅基地使用权。

　　1.关于宅基地所有权

　　根据“集体所有”原则，集体土地所有权为集体所有，村集体成员个人不具有集体土地所有权，因此宅基地所有权不属于可继承取得的范畴。

　　2.关于房屋所有权

　　建设在宅基地上的房产属于村民个人所有的财产，依据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款的规定：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。”故，建设在宅基地上房产的房屋所有权，理应可以由村民的继承人通过继承取得，即便继承人为城镇居民。

　　3.关于宅基地使用权

　　单纯基于限定本村集体成员使用并长期占有的基本原则来看，无论以何种方式，均不允许城镇居民取得宅基地使用权，但目前的法律法规规定对于继承取得宅基地使用权作出了例外规定。

　　民法上认可基于继承房屋所有权而对于宅基地的合法占有使用，但此种占有并不直接产生取得土地使用权的法律效果，需要以房屋所有权为媒介。司法实践中，人民法院对此规则亦予以认可。

　　综合上述分析可以得出结论：城镇居民可以基于继承取得宅基地使用权，但必须以继承取得建设在宅基地上的房产的房屋所有权为前提。宅基地使用权不可脱离地上房屋单独被城镇居民继承取得。