“烂尾楼盘停贷”是指前述“烂尾楼盘”的预售购房者，因楼盘长期停工未及时交付或很可能无法交付的商品房，而向放贷银行主张在烂尾楼盘具备交付条件之前，暂停按合同约定偿还购房贷款本金及利息的行为。北京中恒信律师事务所任桂洋律师从“烂尾楼业主断贷”纠纷困局入手，整理研究了“烂尾楼业主断贷”纠纷的实际成因及其法律要点和风险。

　　一、基本理论

　　所谓“烂尾楼”，一般是指取得施工许可证开工建设后，因资金、技术、规划等原因停工，或者超过预计竣工时间一定期限没有验收竣工的工程。

　　“烂尾楼”案件中所涉法律关系主要包括以下五种：

　　1.建设工程合同纠纷。这其中又包括建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、分包合同纠纷、监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷等。

　　2.房屋买卖合同纠纷。主要包括商品房预约、预售、销售、委托代理销售合同纠纷等。

　　3.关联合同纠纷。主要指与建设施工相关联的合同纠纷形式，如关于建工材料的买卖合同纠纷。

　　4.借款合同纠纷。主要涉及金融借款合同纠纷、同业拆借纠纷、企业借贷纠纷、民间借贷纠纷、小额借款合同纠纷等。

　　5.案外人执行异议之诉。在大量“烂尾楼”案件中，法院对车位、房产查封后，业主们提起的案外人异议之诉。

　　二、实务要点

　　1.在提起商品房预售合同纠纷诉讼期间，借款人对未依约偿还借款不存在主观过错时，其行为不属于失信行为。

　　2.商品房买卖合同的解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现时，当事人有权请求解除按揭贷款合同。

　　3.针对逾期后至合同解除期间未归还的银行贷款本息，偿还责任的划分依商品房担保贷款合同约定。

　　4.商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理过程中，开发商违约致按揭贷款合同解除时，为合理平衡各方权利义务，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终由开发商承担。

　　三、业主直接“停贷”的法律风险

　　1.在楼盘“出险”之后，购房人主张停贷的做法是否有法律依据？

　　烂尾楼盘的出现属于商品房买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立的，所以不是直接就能赋予购房人可以停贷的权利。这是两个合同，两个法律关系。

　　2.如果银行违反规定，存有过错，购房人是否可以不还贷？

　　烂尾是因，停贷是果，如果只以单个合同的相对性论，不符合公平原则。对于开发商而言，收了购房人的首付款和银行贷款，却不能按时交房。对于银行而言，依约既享有抵押权，又享有债权，但却违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。

　　3.面对楼盘停工甚至烂尾，购房人是否有权单方面停止履行贷款合同义务？

　　此类案件涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。