“以房抵债”型房屋买卖合同是指为保障债权顺利实现，债权人与债务人或第三人签订的包含“抵债”“担保”条款的房屋买卖合同。该类案件数量较大、案由较杂，可能涉及“套路贷”、虚假诉讼等违法情形，社会关注度较高，北京中恒信律师事务所任桂洋律师结合司法实践中的典型案例，对“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的常见法律要点进行梳理。

　　一、债务履行期届满后，签订商品房买卖合同并达成的以物抵债协议，债权人有权诉请债务人履行交房义务

　　1、当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人有权请求债务人交付。

　　《九民会议纪要》44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。

　　2.借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律效力。

　　但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

　　二、签订商品房买卖合同以物抵债可以排除执行的情形

　　1、债权人与债务人签订商品房买卖合同后，履行商品房过户手续的，可以对抗债务人的其他债权人对抵债商品房的执行。

　　2、基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。

　　以物抵债协议与《查扣冻规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。

　　除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶。

　　一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行

　　三、以房抵债不能排除执行的情形

　　1、以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条、第29条的规定。

　　2、以民事调解书形式达成的以物抵债协议不能排除强制执行。

　　民事调解书是对当事人之间达成的以物抵债调解协议的确认，而以物抵债调解协议的本质属于债的范畴，只能表明当事人之间达成以物抵偿债务的利益安排

　　3.以房抵工程价款后，债权人不再享有优先权，无权排除执行。