在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错买受人有权排除法定优先权人的申请执行，既然称之为“无过错买受人”，那么，此类买受人必须满足的条件是对于案涉不动产未能办理过户登记手续不存在过错。如何认定买受人是否无过错呢？中恒信律师事务所太原分所尹雅群律师通过检索最高法院近三年来关于这一问题的裁判观点，梳理、分析最高法院处理这一问题的裁判思路，归纳实务经验总结，并为买受人提供降低此类法律风险的建议。

　　买受人在签订房屋买卖合同后，未积极通过诉讼维护权利或者发函等方式要求出卖人协助办理过户手续。如果买受人不能举证证明其不存在怠于行使权利情形的，应认定买受人有过错，无权基于无过错买受人身份排除执行。

　　《执行异议和复议规定》第二十八条中“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利三种情形：

　　一、买受人对他人权利障碍的忽略。一般情况下，如购房人购买的是已经设定抵押的房屋，则购房人对房屋未能办理过户登记存在过错。最高人民法院多数观点认为，买受人在购买前房屋已设立有其他人的抵押权登记，则买受人购买房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故买受人存在过错，无权基于《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除执行。

　　二、买受人对政策限制的忽略。对于这一问题，最高法院的裁判观点较为统一。最高法院认为，只有有可能取得所有权的主体，才有享有物权期待权的必要。但处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。如果买受人在购买房屋前，房屋所在地区已有相关限购政策的，买受人对于房屋限购政策内容应是明知的。如果买受人不符合限购政策的条件，买受人对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。在部分案件中，最高法院有观点认为，在违背限购政策的情况下，即使买受人满足购房消费者条件，亦无权排除执行。

　　三、买受人消极不行使权利。在房屋不存在办理权属变更登记不能的情形时，购房人应当对其未及时办理过户登记的原因进行合理说明。如果购房人不能证明其在合理期间内向房产登记部门申请办理房屋的过户登记或要求房屋出卖人办理案涉房屋的过户登记，亦未进行合理说明，应承担举证不能的不利法律后果。为有效避免这一风险，尹雅群律师建议：

　　1.在房屋不存在不能办理过户登记的客观情形时，买受人应通过提起诉讼或者书面发函催告等形式，要求出卖人协助办理过户登记手续，及时行使“登记”的权利，并注意留存相关诉讼、发函文件，避免未来进入诉讼程序被法院认定怠于行使权利，从而败诉的法律风险。

　　2.如果房屋存在不能办理过户登记的客观情形时，买受人应注意保存相关证据。

　　3.如果房屋买卖合同明确约定买受人应按期履行一定义务的，买受人应依据合同约定积极履行义务。

　　特殊情况下，即使购买房屋上存在他人权利障碍，购房人对房屋未能办理过户登记也不存在过错。例如：

　　1.在开发商取得商品房预售许可的情况下，最高法院有观点认为，消费者买房人基于对开发商取得预售许可而进行房屋销售的合理信赖，所签商品房预售合同可以认定为有效，且考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。

　　2.在出卖人与买受人约定涤除抵押权条件的，最高法院有观点认为，买受人基于约定产生出卖人在满足一定条件时，出卖人、抵押权人将会配合其办理过户登记的合理信赖，作为买受人，对这一问题已经尽到充分的注意义务。即使未来因该房屋之上存在抵押未能过户，法院也应认定买受人不存在过错。