二手房市场的活跃，使得存在在买卖双方之间的各种纠纷频频出现，中介机构为赚取中介费用违规操作等现象屡见不鲜。为帮助购房者在购买二手房时降低风险，确保交易安全顺利，中恒信律师事务所方鹏鹏律师就二手房买卖常见法律问题及风险防范进行分析和解读，以期对读者有所帮助。

　　一、如何认定中介合同中的“跳单”行为

　　新颁布的《民法典》首次明确了“中介合同”这一概念，取消了“居间合同”的称谓，更贴合实践中的通俗叫法。《民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　二、如何避免购买“学区房”却不能落户的风险

　　1.做好前期功课，要求卖方人一同到当地派出所查询户口登记情况，了解是否还有其他人的户籍登记在售卖房屋内；向目标学校招生办了解拟购买的房产是否属于该校的学区范围，原房屋是否已经占用了学区名额。

　　2.在合同内明确约定卖方户口迁出属于合同主要义务，并将买方户口不能迁入约定视为卖方违约，并承担相应违约金。

　　3.将买方户口不能迁入、孩子不能因此入学约定为合同解除条件。学区房的房价本就高于同地段同类房屋价格，那么户口问题就是决定价格的主要因素。

　　三、无证房屋的买卖法律风险

　　《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。而司法实践中认为《房地产管理法》第三十八条规定不属于效力性规范，不应认定买卖合同无效。

　　四、为做低房价而签订阴阳合同的法律责任

　　对于“阴合同”即买卖双方以真实价格签订的合同，系双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，因而是有效的。而“阳合同”即为了逃税虚构较低房价在房管部门备案的合同，该合同属于恶意串通损害国家利益，属于合同无效情形。

　　五、误购“凶宅”，购房人如何维权？

　　根据《人民法院案例选》第2013年第4辑的案例可知，出卖人故意隐瞒“凶宅”的情况，构成欺诈，购房人可以行使撤销权，中介人在知情的情况下，未履行信息披露义务，同时对购房人构成违约，不得向购房人收取居间费。

　　六、借名买房的法律风险

　　借名买房纠纷中常见的情形是，仅有口头约定。由于口头约定难以取证，一旦房屋挂名人不返还，则难以要求返还房屋，因此借名买房应注意以下几点：

　　1.以书面协议约定双方的借名和代持关系，并约定清楚双方的权利义务，在符合办证条件后，挂名人应当及时办理过户手续。

　　2.保存证据证明转款是用于借名买房。比如转款是备注用途，或者要求挂名人出具收据。如果存在房贷，每月转账时，也应当注明还款用途。

　　3.买房后对于实际使用房屋的证据及时保存。比如及时保存缴纳水电费、物业费的凭证，以表明借名人是实际的购房人。

　　4.在协议中约定违约责任，比如不得擅自转让房屋，或办理抵押，否则承担高额违约金，甚至可以通过以挂名人将房屋抵押在借名人名下，以保障房屋不会轻易被挂名人处分。

　　七、买卖不破租赁及承租人的优先购买权

　　《民法典》第七百二十五条、第七百二十六条对于买卖不破租赁及承租人享有的优先购买权进行了规定。因此私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移时，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

　　八、共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人的合同效力认定

　　据《最高人民法院公报》2018年第2期的案例分析，共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。