不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人的责任财产范围，案涉房屋的属性、功能等方面综合判断。北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合法律规定及同类案件办理经验，提醒当事人在申请解除查封此类执行房屋时，应注意确认是否符合第三人执行异议成立的规定要件。

　　一、对于申请执行人来说，为防止第三人与被执行人恶意串通、规避执行，建议严格把握第三人执行异议成立的规定要件。

　　在申请执行时，应请求法院认真审核相关证据材料，确定如下事实：（1）买受人是否付清全部价款；（2）是否存在证据证明买受人付清价款的具体时间；（3）买受人是否实际占有；（4）买受人对未办理过户登记手续是否存在过错。

　　二、对于买受人而言，若其所购房产非因自身原因被查封，该如何维权？

　　第一，最有效的救济途径便是以案外人异议的程序向法院提出申请。买受人需能证明自己的买卖合同义务已经全部履行完毕，已全部付清价款且实际占有，没有取得产权证不是由自己的过错引起。

　　第二，若是新买的房屋还没有入住，买受人还可以另诉开发商解除购房合同并追究其违约责任。

　　第三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，明确案外人异议之诉应满足的条件，案外人在主张权利时需特别注意。

　　法律规定

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

　　第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。