城市新建小区停车难问题是近年来比较突出的民生问题。人防车位能否等同于房屋，承租人是否享有与承租房屋相同的优先承租权，是处理相关纠纷必须解决的法律适用问题。从法律以及法理的角度，对房屋、房屋优先承租权、人防车位的性质等问题进行探讨与界定，厘清相关概念，有利于促进法律适用标准的统一。中恒信律师事务所太原分所王璞律师就人防车位前租户是否拥有优先承租权问题，为大家做深入剖析。

　　一、房屋法定优先承租权的法理基础

　　《民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，首次将房屋承租人的优先承租权法定化。现实生活中，因租赁物不同，租赁关系林林总总，比如房屋租赁、车辆租赁、设备租赁等等。租赁行为具有市场性，需要通过协商、契约而为之，而法律仅赋予房屋这一租赁物的承租人在同等条件下享有优先承租权，其中蕴含的法理基础值得我们思量。就法条本身而言，《民法典》第七百三十四条第二款并未明确“房屋租赁”为何种“房屋”的租赁。基于一般理解，房屋租赁包括用于居住生活的住房租赁以及用于生产经营的商业房屋租赁，可概括为住房租赁和商业租赁。住房租赁确立优先承租权，在于住房的特殊性，住房是满足人们居住需求的重要生活资料。在老百姓看来，住房历来是安家立命的根本。确立住房的优先承租权，对于满足民众的居住稳定性、安定性需求，对于落实租购同权理念，具有重要意义。商业租赁确立优先承租权，在于承租人有很大可能要对用房进行装饰装修，其对生产经营投入及收益具有稳定的预期，而且，商业用房能为承租人特别是长期经营者积累客户资源、建立品牌效应，带来经营增值利益。确立商业房屋租赁的优先承租权，对于经营的稳定性亦具有重要意义。

　　二、房屋的概念及房屋优先承租权语境中房屋的理解与界定

　　王璞律师认为，对房屋优先承租权语境中房屋的理解及界定，应结合三个方面的因素进行考量。一是物理结构，二是使用功能，三是大众认知。在物理结构上，房屋是占用土地空间，有屋面、屋顶的建筑物及构筑物，《城市房地产管理法》第二条规定的房屋概念为认定房屋提供了基础及前提，即房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。但不能反向认为，土地上的建筑物及构筑物就是房屋。反向认知，违反了三段论的逻辑原则，犯了逻辑错误。在使用功能上，居住、商业经营是界定房屋优先承租权语境中的房屋的核心因素。在大众认知层面上，优先承租权语境中的房屋，应当符合房屋形态，符合大众对房屋的感知与认知，或者说该建筑物或构筑物能普遍为大众接受、认同为房屋。

　　三、人防车位的性质及是否享有法定优先承租权问题

　　人防车位是开发商根据《人民防空法》的要求，建设人民防空地下室并将之设计为平时使用的地下停车位。人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有，由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，但为鼓励社会资金投资人防工程建设，人防工程经验收合格后，投资者（建设单位）可以取得用益物权性质的使用权。人防车位产权既不属于开发商，也不属于全体业主共有，不属于《物业管理条例》规定的物业共用部位、共用设施设备和相关场地，业主及业主委员会对人防车位的管理与使用不具有表决权。人防车位的使用管理具体由物业公司负责，物业公司对人防车位的使用管理具有自主权，但应遵循面向全体业主开放的原则。如前文分析，人防车位（车位、车库）在物理结构上虽然是建筑物或构筑物，但从使用功能上看，并非满足人们的居住或商业经营用途，也不符合社会大众对于房屋的普遍认知，故不能认定为房屋，不享有法定优先承租权。否决承租人的优先承租权，实际上支持了其他业主对人防车位享有平等的租赁权利，贯彻了人防车位面向全体业主开放原则，体现了民法平等保护的理念，维护了更大多数业主的民生权益。