房屋质量一直是购房者在购买房屋时最看重的方面之一，然在房屋交付后经常发现墙体开裂、地板渗漏、现浇板与设计标准不符、装修质量不达标等问题，购房者多次找开发商协商也不能有效解决问题，无奈向法院提起诉讼维护自身的权利。北京中恒信律师事务所任桂洋律师就房屋质量纠纷的法律要点及裁判规则进行简要的分析，希望能帮助读者有所增益。

　　1.房屋主体质量不合格及质量瑕疵达到“严重影响正常居住使用”时，买受人可以依法解除合同。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（旧法）第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　对于“严重影响正常居住使用”则属于法官自由裁量的范围，需要结合房屋质量问题是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰了买受人的正常生活等因素确定。必要时也可以委托相关的鉴定机构对房屋质量进行鉴定。

　　2、在保修期内出现房屋质量问题。

　　根据《商品房买卖司法解释》第十条之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　如果出现除上述情况之外的其他房屋质量问题，买受人首先要查找相关的住宅质量保证书，确认出现的房屋质量问题是否在保修期内，如果尚在保修期内可以直接要求出卖人进行修复。

　　3.在保修期外出现房屋质量问题

　　针对在保修期外出现房屋质量问题，现有法律法规并无明确规定，法律认为，需要区分不同情况对待。

　　如果是房屋专有部分，则由业主自行维修；如果是商品房的共用部位、共用设施设备可以申请住宅专项维修资金。

　　4、关于房屋保修期规定：

　　根据《房屋建筑工程质量保修办法第七条、第八条规定，保修期自竣工验收合格之日起计算。在正常情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

　　（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

　　（五）装修工程为2年。

　　（六）其他项目的保修期限根据建设单位和施工单位具体约定来确定。房屋的保修期一般应该在购房合同中按照以上规定进行约定。