现在购房者一般都知道买房时要看“五证”，也就是《国有土地使用证》、《商品房预售（销售)许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》。但是，在实际的购房过程中，难免因为各种疏忽，忘记查看开发商是不是五证俱全。签完合同，交完钱，才发现商品房没有预售许可。这种情况，商品房买卖的行为还有效吗？今天的内容，北京市中恒信律师事务所就带大家一起了解一下。

　　我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售应符合下列条件：

　　（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照。

　　（2）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

　　（3）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

　　（4）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

　　（6）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

　　（7）法律、法规规定的其他条件。

　　《城市商品房预售管理办法》第六条也规定了，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　通过上述分析知道，依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

　　但是，值得注意的是，如果开发商在起诉前取得了商品房预售许可证明的，可以认定有效。