“跳单”又称“跳中介”，是指中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务，私下与相对人订立合同的行为，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。实践中，为规避“跳单”现象，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师根据司法观点及判断规则，解析梳理了房屋买卖过程中“跳单”情形的法律认定，供大家参考。

　　一、法律上对“跳单”的认定

　　1、前提要件：委托人接受了中介人提供的中介服务

　　判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否依法成立并生效，及中介人是否按照合同约定和委托人的要求，履行了提供交易机会或者媒介服务的合同义务。在有多个中介人的情形下，尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。

　　2、核心要件：委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务

　　实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人而非某一家中介公司单独代理。因此，多家中介公司可能掌握同一房源信息，买方也可能通过多种渠道获知同一房屋信息。

　　判断是否构成“跳单”，需要综合判断中介人是否独家委托、委托人最终与相对方达成买卖合意是利用了哪一家中介机构提供的服务信息等。

　　3、行为要件：委托人绕开中介人直接订立房屋交易合同

　　在中介公司勤勉履责、促成合同成立的前提下，买卖双方应当恪守中介合同的约定支付中介报酬，不应利用了中介公司提供的交易机会和媒介服务，又故意绕开中介公司私下进行交易，以实现逃避或减少支付中介费的不当目的。

　　二、如何规避被认定“跳单”的风险?

　　(一)审慎签订合同文本

　　作为委托方应避免与某一中介公司签订独家委托协议。同时，非独家委托协议签订时，也需注意是否设置了禁止“跳单”的格式条款(中介单方出具的委托合同)，如果约定的违约责任过重可协商修改或不签。

　　(二)服务方应避免违反如实报告义务

　　《民法典》第962条第一款规定了中介人的如实报告义务，并在该条第二款对中介合同佣金请求权的丧失情形作出规定。若中介人违反如实报告义务，则丧失佣金请求权;若报酬已支付，中介人应返还委托人;若因违反如实报告义务对委托人利益造成损害，不仅丧失佣金请求权，还应承担损害赔偿责任。

　　(三)借助法律手段预防“跳单”纠纷

　　法律并不是打官司时才能运用，对居间委托合同的双方来说，提前采取一些法律措施有利于降低纠纷发生的概率，再不济也能在诉讼时提供较为充足的证据支持自己的主张。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬;但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

　　第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。