住改商，是指将住宅用途的房屋改作商业、办公等经营性用房的行为。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。为让大家对“住改商”有更深入地了解，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合司法观点及举证分配，梳理解读了“住改商”纠纷的审理思路和裁判要点，供大家参考。

　　一、有利害关系的业主的一致同意需以明示的方式表达方为适格。有利害关系的业主的一致同意是“住改商”行为的合法性要件之一。

　　《民法典》第279条规定的立法导向是不主张“住改商”行为的，在有利害关系的业主于特定期间内未明确表态的情况下，应当从更有利于实现本条立法目的的角度进行解释和认定。“住改商”行为对业主居住、生活环境的安全和安宁及专有部分不动产价值均会产生不利影响，以明示的方式确定有利害关系的业主的“同意”也是对其权利的一种保护。

　　不能以业主在约定期限内未表态即认为其默认同意“住改商”行为。只要业主未以明示的方式表示同意，就应当推定其本意是不同意的。

　　二、《物业管理条例》第47条第2款规定：“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”

　　根据该条规定，在因专有部分使用人实施“住改商”行为而导致相关纠纷的案件中，专有部分使用人及业主应当作为“共同被告”。

　　三、业主(出租人、出借人)与非业主的物业使用人(承租人、借用人)对“住改商”行为的意见不一致时，应当如何处理。

　　在非业主的物业使用人对“住改商”表示同意而业主表示不同意的情况下，应当以业主的意见为准。原因在于，非业主的物业使用人并非物业的所有权人，其表示同意既有可能是其真的认为这种“住改商”是可以的，也有可能是由于使用关系行将终止。但无论如何，业主的“不同意”都不会对非业主的物业使用人的正常居住带来负面影响。

　　从另一个角度看，业主是住宅物业的所有权人，在非业主的物业使用人因使用关系结束离开之后，业主还要居住在这里，其意见当然具有一票否决的效力。

　　律师观点

　　小区内业主并非能随意地将自己的住宅改为商业经营，住改商首先要选择对周边影响不大的商业，如书店、小超市等。在住宅商用之前，必须征询有利害关系业主的一致同意，避免日后发生法律纠纷。

　　与住改商有利害关系的业主，若发现自己的小区内，存在未经自己同意便形成的“住改商”。首先可以跟“住改商”业主协商解决，若协商无果，可向小区的业主委员会、物业公司反映，由业委会和物业公司联合清理该商户。若业委会和物业公司不解决、或难以解决，可以直接向法院起诉住宅商用的业主，要求其排除妨害、消除危险、恢复原状等。