根据《民法典》的规定，夫妻共同所有的财产应当由夫妻双方共同管理、使用和处分。如果一方未经另一方同意擅自出售共有房屋，则违反了夫妻共同财产管理的规定，该行为无效。

　　另，在民事法律中，合同是需要在当事人自由意思表示的基础上形成的。如果一方未经另一方同意擅自出售共有房屋，那么房屋买卖合同是缺乏当事人自由意思表示基础的，因此合同也是无效的。

　　本案中，被告倪某因刑事犯罪，于1999年8月8日至2013年8月在监狱服刑，期间，被告林某(倪某之妻)用原告的钱购买了案涉房屋，并出售给原告，双方签署买卖协议，然倪某出狱后未履行合同，2022年，原告起诉要求履行案涉房屋买卖协议，判决确认原告与林某签署的买卖协议有效，但审理中得知倪某将案涉房屋转卖给赵某，房屋仍登记在倪某名下，无法过户。故原告提起诉讼，要求被告退还原告购房款，赔偿原告装修重置房屋等经济损失。在北京市中恒信律师事务所李晓梅律师的帮助下，我方当事人胜诉，法院判决倪某无需承担案涉房屋合同未履行损失。

　　法院裁判观点

　　本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。人民法院受理民事案件后，经审理发现当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更个案案由。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　就本案而言，首先，原告主张的财产损害，系基于其与林某签订的《买卖合同》无法履行所产生，其享有的是债权请求权，而原告并未取得涉案房屋的所有权，不享有物权项下的损害赔偿请求权，因此本案的法律关系应为合同关系，案由变更为房屋买卖合同纠纷。其次，从判决可知，林某未经倪某同意处分涉案房屋，侵犯了倪某的共有权利，导致案涉合同履行不能，对此，林某应当违约责任，向原告给付违约损失。原告知晓涉案房屋的性质，亦明知合同签订时倪某在监狱服刑，但未能尽到足够的审查义务，对合同履行不能产生的损害后果存在过错。

　　再次，对于原告主张的损失，应当结合过错程度予以确定，1、购房款166914.36元：合同履行不能，理应退还房价款157780.13元、公共维修基金4394.5元，但原告已经接受了相关物业服务，物业费4739.73元不再退还;利息损失：双方均有过错，不予赔偿;3、装修和家居用品损失5万元：现有证据无法与之主张相互印证，且原告使用房屋多年，房屋估价结果亦考虑装修情况，而家电设施无法证实系对方行为损害，对该项主张不予支持;4、重置房屋费用430万元：属于违约产生的损失，根据合同的履行情况、双方过错程度，结合估价结果和咨询报告及诉求金额等因素酌定为290万元。

　　最后，倪某并非案涉合同的相对方，对原告要求其承担损害赔偿责任的请求不予支持。至于林某和倪某之间的纠纷，可另行解决。

　　法院判决结果

　　综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》(2023年修正)第六十七条规定，判决如下：林某于本判决生效之日起十日内给付王某房价款157780.13元、公共维修基金4394.5元及违约损失290万元。