二手房买卖在现实生活中非常常见，除房产经纪协助办理买卖手续之外，个人私下交易的现场逐渐增多，出现的问题也不少，大多都是因为未调查清楚产权人所致。为让大家在二手房买卖中不踩雷，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合法律规则及举证责任分配，整合解析了二手房买卖需知的5个法律要点，供大家参考。

　　一、房屋在出售前是否已出租给他人?

　　鉴于“买卖不破租赁”原理，购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。因此，建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人;违反该承诺的，购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

　　二、房屋的学区功能是否已经使用?

　　很多购房者购买二手房的原因系在于购买二手房之后，可以立即使用该房屋的学区功能，较一手商品房具有一定的优势。为此，购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能。同时，本律师建议购房者在签订合同时要求房东在合同中承诺其未使用该房屋的学区;违反该约定的，购房者将有权立即解除合同，并且要求房东承担因其违约而产生的违约责任。

　　三、支付购房款应当按照当地政策办理?

　　类似张家港地区二手房交易如涉及按揭贷款的，购房的首付款以及银行贷款都应当进入资金托管账户。因此，购房者即便要支付首付款的，应当将该款项支付到资金托管账户，而不是房东的个人账户。如果前期支付的价款属于定金的，为保障将来房东能够严格履行定金合同义务的，应当将该价款备注注明为定金，使之受到定金罚则的约束。

　　四、二手房交易涉及哪些税费问题?

　　对于个人转让住房的，区分该住房自办理产权登记之日起是否满2年。如果已经满2年的，转让方仅需缴纳个人所得税;如果不满2年的，转让方需要缴纳个人所得税及增值税;如果已经满5年的，且是转让方家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。

　　对于个人购买住房的，购买方承担的税种主要是契税，而影响契税高低的因素主要有两个，其一为住房的面积是否超过90平方米，其二为购房方所购的住房是否系其首套家庭住房。

　　五、房屋是否设立了居住权?

　　自2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。鉴于上述居住权的种种限制，购房者在购买二手房时，应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权，建议购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。