由于历史遗留原因和行政部门的不作为，实践中出现了许多无证房屋，但是无证房屋并不意味着无法产生价值，因此存在大量的无证房屋对外出租的情形，本期内容，中恒信律师事务所杭州分所丁天梓律师就无证房屋对外出租可能产生的相关问题进行简析。

　　一、以无证房屋出租的《房屋租赁合同》效力如何认定？

　　现行法律认定《房屋租赁合同》无效主要关注房屋是否取得建设工程规划许可证以及是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设，导致《房屋租赁合同》无效的原因仅限上述两原因，若因其他原因导致房屋未取得产权证不应当认定为合同无效。法律之所以尽可能限缩合同无效的情形和范围，其目的在于尽可能鼓励交易和保护承租人利益，否则将助长出租人以合同无效为由逃避责任。

　　二、如无证房屋导致《房屋租赁合同》无效，过错如何认定？

　　关于合同无效的过错认定，通常情况下出租人出租无证房屋负有主要过错，但同时需要结合当事人在订立《房屋租赁合同》时对无证事实的披露情况和知晓情况综合认定：

　　第一种情形，出租人在出租房屋时未告知承租人该房屋属于无证房屋，或者提供虚假的证件。

　　在此种情形下，出租人负有主要过错，如果承租人尽到了一般人的注意义务和形式审查义务，则承租人所负过错比例较小。

　　第二种情形，出租人在出租房屋时明确告知承租人该房屋属于无证房屋，并且在《房屋租赁合同》中明确约定：房屋性质属于无证房，承租人对此已知悉，自愿接受并使用该房屋，今后不得以出租人提供的房屋没有取得相关证件为由提出解约要求，或提出任何赔偿要求。

　　在此种情形下，出租人和承租人双方均有过错，且法院通常会认定承租人继续承租房屋并进行装修，属于扩大损失和冒险行为，显然过错更大。

　　三、无证房屋导致《房屋租赁合同》无效，因此产生的损失应如何分担？

　　就房屋租赁关系而言，主要的损失在于承租人的装修损失。根据《民法典》第一百五十七条关于民事法律行为无效的规定，《房屋租赁合同》无效后需按照如下步骤处理：

　　1、出租人和承租人进行双返

　　（1）承租人向出租人返还房屋，出租人向承租人返还未使用期限部分的租金，针对不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，如果出租人有收取保证金亦应当返还。另，因房屋出租不涉及物权转移问题，暂不需要考虑房屋增值或者贬值的情况，但如果承租人故意或者重大过失造成房屋损坏应当依法承担侵权责任。

　　（2）出租人可以主张参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费，如已经支付则不存在返还问题。

　　2、根据过错分担装修损失。就承租人的装修损失而言，需要区分该装修是否取得出租人同意进行处理；

　　（1）如果承租人经出租人同意的装修，根据出租人是否同意利用进行处理，如出租人同意利用则支付折价款，如出租人不同意利用则根据双方过错比例分担损失。

　　（2）如果承租人未经出租人同意的装修，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失，在此情况下出租人原则上不承担责任，但实践中此种情形较少见。

　　四、承租人使用无证房屋，发生火灾等安全事故的责任承担？

　　1、无证房屋基本上未进行竣工验收和消防验收，其本身不属于合法房屋，亦存在潜在安全风险，通常情况下出租人出租此类房屋负有主要过错，即在发生火灾等安全事故造成损失时出租人应当承担主要责任。如果承租人对无证房屋及未通过消防验收等事实知情，则承租人亦存在过错，则根据过错分担部分责任。

　　2、《民法典》第七百一十一条规定了承租人正当使用租赁物的责任，如果安全事故是承租人原因所致（如自行加装配电箱、拆改电路、改变房屋结构等），则法院会综合案件实际情况判定出租人和承租人分担损失，此种情况下双方平均承担责任的可能性较大。