房屋买卖合同纠纷大概是房市波动之下相当受关注的一类纠纷了，而且涉及不动产纠纷，具有极强的专业性特点，作为合同纠纷案件的一种分案由，房屋买卖合同纠纷的审理程序、审理方法、审理技巧及主要审理要素与一般合同纠纷没有明显不同。北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合法律法规及司法考量，整理解析了房屋买卖合同效力纠纷3类案件裁判规则，供大家参考。

　　一、当事人一方仅以房屋出卖人没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有原《合同法》第52条（现《民法典》第144条、第146条、第153条、第154条）规定的无效情形的，法院不予支持。受让人符合原《物权法》第106条（（现《民法典》第311条）善意取得条件的，取得该房屋的所有权。

　　当事人一方仅以房屋出卖人对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有原《合同法》第五十二条（现《民法典》第144条、第146条、第153条、第154条）规定的无效情形的，法院不予支持。卖房人签订合同后取得处分权，或者权利人予以追认的，买房人可以依据合同取得房屋所有权；

　　权利人不予追认的，权利人可以追回房屋，但是买房人构成善意取得的除外。因卖房人未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移，买房人要求卖房人承担违约责任的，法院应予支持；权利人因卖房人无权处分房屋导致其无法追回房屋或者遭受其他损失，要求卖房人承担赔偿责任的，法院亦应予支持。

　　二、房屋买卖合同中避税条款无效，但不影响合同其他条款效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

　　在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行为，无法对当事人产生法律约束力。

　　从审判思路看，不应流于表面化的房屋买卖合同条款，应当结合付款金额与购房价格是否吻合、当事人对重大事项的知晓程度、一般购房人的常识经验等各方面综合审查，以防购房人和开发商恶意串通，明确真实的房屋买卖合同关系。

　　三、主合同无效，从合同无效。抵押合同是借款合同的从合同，但不是房屋买卖合同的从合同，买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。商品房担保贷款合同可解除；开发商与买房人对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

　　关于房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同无效，根据相关法律规定，主合同无效，从合同无效。

　　抵押合同是借款合同的从合同，而不是买卖合同的从合同，因此只有借款合同无效，才导致抵押合同无效（但合同另有约定除外），而买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。