《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。对此，中恒信律师事务所太原分所许鑫律师就来为大家分享一下夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何认定和处理的问题。

　　夫妻共同所有房屋

　　夫妻共同所有房屋，从字面意义而言，是指夫妻共同对房屋拥有所有权。本解释也与民法典的规定采同一立场，即本条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。这是因为根据民法典第301条的规定，除共有人另有约定外，共有人处分共有的不动产，只应经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。当夫妻一方占共有房屋份额2/3以上时，出售该房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本条则是以夫妻一方出售行为是无权处分行为作为逻辑起点。

　　“善意”的认定标准

　　由于是否善意是第三人的主观心理状态，他人无法直接探究，故实践中，对何谓“善意”，见解不一。对于动产而言，起码有以下四种厘定标准：

　　（1）所谓善意，系指不知让与人无让与的权利，有无过失在所不问；

　　（2）所谓善意，系指不知让与人无让与权利，是否处于过失固非所问，然依客观情势，在交易经验上，一般人皆可认定让与人无让与之权利者，即应认为恶意；

　　（3）所谓善意，是指不知或不得而知让与人无让与权利；

　　（4）所谓善意，解释为须明知或因重大过失而不知让与人无让与权利。

　　许鑫律师认为，对于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道让与人无让与权利认定为非属善意，但对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。

　　这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。理由在于：

　　第一，房屋权属登记不实并非由第三人导致，第三人客观上很难查明登记不实的实际情形。

　　第二，以第三人对房屋权属登记的信赖作为善意判断标准并不排斥对夫妻另一方的事先防范。

　　第三，夫妻另一方的权益损害可以得到充分事后救济。

　　第四，仅以对登记簿记载的信赖作为“善意”与否的判断标准，简单明了，有助于统一司法裁量权。

　　合理对价的认定

　　“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。

　　许鑫律师认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。