根据法律规定，售房人与购房者协商一致，遵循平等自愿、诚实信用的原则针对待售商品房可以签订商品房买卖合同，成立商品房买卖合同关系；但合同履行需以成立的合同合法有效为前提，合同的成立不等于合同的生效，违反法律的强制性规定签订的房屋买卖合同无效。北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合司法实践整理了房屋买卖合同纠纷常见案件裁判规则，供大家参考。

　　一、非房屋产权人出售他人房屋，房屋买卖合同有效吗？

　　一般情况下，此种情形为房屋产权人的亲属或房屋承租人等未经授权擅自买卖房屋的行为。

　　《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　无权处分人私自出卖产权人的房屋，不影响买卖房屋合同的效力。若无处分权人将不动产或者动产转让给购房人的，符合（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意、(二)以合理的价格转让、(三)房屋已经按照法律规定完成过户登记三个条件时，购房人取得该不动产或者动产的所有权，否则产权人有权追回。

　　二、无法办房产证，房屋买卖合同有效吗？

　　答：根据《民法典》的规定，法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效，现在也有越来越多的案例按此处理。

　　但是对于签订合同时没有房产证，开发商或者房主最终也不可能取得房产证的情况下，导致购房人最终无法取得房产证，致使合同目的从根本上不能实现，购房人的合法权益无法得到法律保护，一般认定买卖合同无效，开发商或者房主将已收的房款返还购房人。

　　三、购买被法院查封的房屋，购房人能否主张合同无效并要求赔偿损失吗？

　　答：此种情形适用于《民法典》，而不适用《城市房地产管理法》。根据《民法典》的规定，买卖房屋的法律行为系双方真实意思表示，该交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会利益，故双方之间的房屋买卖行为合法有效。

　　此时购房人主观上应当知道房屋已被查封存在不能过户登记的情形，故而购房人也不能向申请执行人主张赔偿损失。

　　四、开发商未告知公摊面积，能否撤销认购合同？

　　答：《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

　　购房人对公摊面积有疑问，应该与开发商在签订房屋买卖合同时进行进一步协商，而不是要求撤销原认购合同。