在我国，实现房屋产权变更，除需交付房屋以外，还应将房屋产权变更的合同进行备案登记并办理房屋所有权证。作为证明房屋所有权的唯一凭证，房屋所有权证在房屋的买卖过程中至关重要，即便买受人已付清房屋全部价款，如未取得所有权证，于法律层面仍存在权利缺陷。北京中恒信律师事务所任桂洋律师根据法律规定及办理同类案件的经验，整理了出卖人逾期未为买受人办理房产证，逾期办证违约金的责任数额确定。

　　一、逾期办证违约金诉讼时效计算问题

　　结合合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。

　　首先，对于当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。

　　其次，对于当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额一直在持续增长，此类违约金的请求给付是一种继续性债权，违约金应当以个别的债权分别适用诉讼时效。

　　最后，对于没有约定违约金或损失数额难以计算的，对于此类情况的诉讼时效，有学者认为应将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于公平合理地平衡当事人之间的利益。

　　二、逾期办证违约金责任数额的确定

　　如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，根据《商品房买卖解释》第十四条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”来确定出卖人应承担的违约责任。

　　《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日2.1‱计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故以此确定违约金存在一定的障碍。

　　法律依据

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”