商铺返租是开发商为了促进销售，在销售商品房时与买方约定的行为:开发商在销售后一定期限内将该商品房作为代理出租，在包租期间以租金抵消部分销售价格或偿还一定的租金回报。建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。商铺返租签订的返租协议，有效吗？今天的内容，北京市中恒信律师事务所就给大家回答一下这个问题。

　　从其法律关系分析上来说。商铺返租包括两种基本法律关系，一是房屋买卖法律关系，二是房屋租赁法律关系。开发商通过房屋买卖法律关系将产权转移给业主，业主通过房屋租赁法律关系向开发商出租房屋。双方的权利和义务需要在上述两种法律关系下进行界定和分析。

　　我们再回到商铺返租的合同效力问题上来。一般来说，商铺返租合同是合法有效的，原因如下:

　　（一）违反《商品房销售管理办法》不能作为无效合同的依据。

　　首先，商铺返租未必一律违反《商品房销售管理办法》，纵使具体的商铺返租违反了《商品房销售管理办法》，也不能作为认定合同无效的依据。《商品房销售管理办法》第十一条的规定是行政规定，不是法律、行政法规，不影响商铺返租的效力。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会会制定法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。

　　（二）《购房合同书》和《包租协议》不存在法律规定的无效情形

　　正常的商铺返租是一种市场行为，是由售后承诺或包租协议形成的一种民事权利义务关系。正常的商铺返租行为不违反我国法律、行政法规的强制性规定。商铺返租协议如果不存在合同可撤销或无效的情形，是商品房买卖双方即业主与房开商之间的真实意思表示，那么根据合同意思自治原则，商铺返租协议是合法有效的。

　　商铺返租协议虽然有效，但在具体操作过程中往往存在法律风险。商铺返租可能导致开发程序不完整，无法办理过户和控制开发商资金使用，或者开发商资金链断裂，无法履行合同，无法实现约定的租金收入。