划拨土地使用权转让，是指原划拔用地使用权人经依法批准，将划拔土地使用权转移的行为，包括买卖、交换、司法处置等。我国法律对划拨土地使用权转让解读不一，裁判混乱，不利于交易规则的形成。北京中恒信律师事务所梁子丹律师依托法律条文规定及裁判指引，整理探究了划拔土地使用权转让的法律问题研究，供大家参考。

　　一、划拨土地使用权转让的条件

　　划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让。国务院55号令第四十五条规定，划拨土地使用权转让的条件包括：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;领有国有土地使用证;具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。按照此规定，对于行政机关、事业单位等主体的划拨土地使用权是不允许转让的。因此，所转让的划拨土地除了领有国有土地使用证外，还应具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，即不允许净地转让。

　　此外，对于法律、法规、行政规定或《国有建设用地划拨决定书》等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的，也不能进行转让。

　　二、转让划拨用地的常见方式

　　第一种方式是划拨转出让后再行转让。

　　该种方式由原划拨土地使用权人补缴土地使用权出让金，转划拨为出让后再进行转让。但由于该种模式实际系转让出让用地，受让人需要额外支付相关税费，且办理手续较为繁琐，故划拨用地转让实践中较少操作。

　　第二种方式是由受让方直接办理土地使用权出让手续。

　　该种方式中由划拨土地使用权人先向有批准权的人民政府及相关行政部门报批，准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金或上缴土地收益。即该种模式实际系将相当于政府将划拨用地收回后再行出让。

　　第三种方式是直接将划拨用地使用权直接划拨给受让方使用。

　　根据《城市房地产管理法》第40条第2款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。

　　三、划拨用地转让的其他问题

　　1.划拨土地也可用于执行，但需补足土地出让金。

　　划拨系设立建设用地使用权的法定方式之一，经审批和登记后，登记的权利人即享有建设用地使用权，只不过为了避免土地收益流失，防止擅自变更公益性的土地用途，相关法律法规对通过划拨方式取得的建设用地使用权在用途和流转等方面予以严格限制，因此，只要符合法律规定的条件，经法定程序并且优先补交出让金后，可对划拨土地使用权进行查封和变价。

　　2. 不改变划拨土地用途的合作建房合同有效。

　　虽然划拨土地在办理出让手续前无法进行市场交易，更无法通过市场流转来实现增值或改变原有模式，因此如不存在擅自变更划拨土地性质、违背划拨土地用途情况，即便将划拨土地用于合作建房，也不能因此认为合作建房合同无效。