金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　本案中，因乙公司、丙公司与甲公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中，法院于2021年7月14日依法查封甲公司名下的案涉商铺。然原告在2018年已和甲公司签订了对涉案商铺的有效买卖合同，符合能够排除执行的情形。原告对此提出执行异议，法院经审查后，于2022年9月27日作出（2022）浙0122执异42号裁定书，裁定驳回其执行异议。现为维护原告合法权益，特提起诉讼，在中恒信律师事务所劳金晶律师的帮助下，原告胜诉，判决不得执行涉案商铺，执行异议裁定失效。

　　法院裁判要点

　　本院认为，原告能否排除执行行为，应根据原告在本案中提供的证据是否能够证明符合上述法律规定的情形。（一）关于查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。原告与甲公司在查封前签订房屋买卖合同，且系双方当事人的真实意思表示，应认定该合同为合法有效。（二）关于案涉房屋的价款是否已全部支付的问题。案涉商铺买卖合同中约定总价款为23700元，原告已按照商品房买卖合同的约定支付了全部房屋价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。原告已将案涉商铺交由第三方出租经营，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告的实际控制之下，原告已基于房屋买卖对案涉商铺合法占有。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。一般而言，买受人只要有提出办理过户登记请求的行为，可以认为符合该条件，买受人即使无上述积极行为的，其未办理过户登记有合理理由的，亦可认定符合该条件。案涉商铺未办理产权证并非由于原告主观恶意导致，在原告要求办证时，系因甲公司原因无法办理过户，未办理过户登记非因原告自身原因，原告对此并没有过错。

　　综上所述，结合现有的在案证据，应当认定原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告关于撤销执行异议裁定及解除案涉商铺查封的诉讼请求，意即排除对案涉标的的执行。不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。

　　法院判决结果

　　经本院审判委员会讨论决定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行涉案商铺。