随着房屋在家庭资产中的占比越来越高，在离婚纠纷中，对于房屋究竟是夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产，往往成为财产分割的一大争议焦点。现结合《民法典》等法律法规及相关法院判例，北京中恒信律师事务所丁彩燕律师就房屋分割的一般裁判规则进行要点梳理。

　　一、婚前夫妻一方全款购买的房屋

　　根据《民法典》第一千零六十三条的规定，该类房屋一般认定为夫妻一方的婚前财产。同时，结合《民法典》婚姻家庭编解释（一）第三十一条规定，该类房产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。此外，根据《民法典》婚姻家庭编解释（一）第二十六条规定，尽管对于该类房屋产生的孳息和自然增值也应认定为夫妻一方的婚前财产，但是，如系婚后产生的收益，一般应认定为夫妻共同财产。其中，对于出租房屋所得的租金到底是孳息还是收益争议较大。

　　二、婚前夫妻一方支付首付，婚后夫妻双方共同还贷的房屋

　　根据《民法典》第一千零八十七条及婚姻家庭编解释（一）第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

　　三、婚后夫妻双方全款购买的房屋

　　根据《民法典》第一千零六十二条及第一千零八十七条规定，该类房屋一般认定为夫妻共同财产，归夫妻共同所有，在离婚时，由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决即可。

　　对于房屋价值及归属无法达成协议时，法院一般按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

　　四、婚后夫妻双方支付首付，共同还贷的房屋

　　根据《民法典》第一千零六十二条规定，该类房屋一般认定为夫妻共同财产，归夫妻共同所有，在离婚时，由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

　　但是，因该类房屋仍然存在银行贷款，如对于房屋贷款仅以夫妻一方作为合同借款人，法院可能会更倾向于将房屋判归借款人一方，由该借款人继续履行与银行的贷款合同。也可能追加贷款银行为第三人，征求贷款银行的意见，根据贷款银行的意见进行相应判决。

　　五、夫妻双方存在夫妻财产约定的特殊情形

　　根据《民法典》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

　　六、夫妻双方父母存在出资的特殊情形

　　婚姻家庭编解释（一）第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照夫妻共同财产处理，但是父母明确表示赠与一方的除外。

　　七、离婚时房屋未取得产权证的特殊情形

　　婚姻家庭编解释（一）第七十七条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。